En raunin er sú, að hagnaður þinn af því að selja aðalbúsetu þína er líklega að vera nokkuð lítill - ef þær verða að veruleika yfirleitt.
Real Estate Þakklæti og verðbólga
Það fyrsta sem þarf að íhuga er heimaþakklæti í tengslum við verðbólgu.
Þú gætir verið hissa á að átta sig á því að þakklæti heimilisins geti komið í veg fyrir verðbólgu. Þetta á sérstaklega við ef þú býrð ekki á heitum fasteignamarkaði. Við heyrum stórkostlegar sögur um þakklæti á ákveðnum svæðum landsins, en flestir kaupa heimili á svæðum þar sem árleg þakklæti mun líklega ekki slá út verðbólgu mikið.
Í september 2007, samkvæmt Seðlabankans St Louis, var miðgildi söluverðs fyrir ný heimili sem seld var í Bandaríkjunum 240.300 $. Í september 2017 var þessi tala allt að $ 319.700. Hins vegar, þegar þú rekur suma tölur með því að nota bandarískan verðbólgunarreikning, hverfur einhver þessi þakklæti. Frekar en að sjá $ 79.400 í þakklæti, er raunverulegt gildi þessarar þakklæðar nær 33.648 $.
Það virðist samt ekki svo slæmt. Eftir allt saman hefur gildi heimilis þíns aukist um meira en $ 30.000. En við skulum ekki gleyma kostnaði.
Eiga heimili kemur með aukakostnaði
Næst, þú þarft að draga frá kostnaði við homeownership frá hagnaður þinn.
Segjum að þú fáir veð fyrir 250.000 $ á vexti 3,92 prósent. Á 30 ára fresti, samkvæmt veðreikningi Google, greiðir þú 175.533 $ í vexti. Jafnvel þótt heimili þitt þakkar verðbólgufyrirtæki $ 30.000 á 10 ára fresti (samtals 90.000 $), þá er það enn ekki nóg til að vega upp á móti þeim vexti sem þú borgar fyrir lánið.
Og áhugi sem þú borgar er ekki eini kostnaðurinn sem þú stendur frammi fyrir. Mundu að þú borgar fasteignaskatt í flestum ríkjum. Lán reiknivél nemanda Loan Hero inniheldur skatt á fasteignaskatti. Ef fasteignaskattur þinn nemur 1,5 prósent á ári gæti þú séð heildarskattgreiðsluna 117.000 $ á 30 ára fresti. Og það gerir ráð fyrir að enginn fasteignaskattur hækki - eins og heimurinn þinn þakkar í verðmæti, svo gera eignarskattar þínar.
Það er satt að þú getir dregið úr kostnaði þínum á skattframtali, en frádráttur hefur ekki sama gildi og lánsfé. Það getur lækkað tekjur þínar og skattskyldu þína, en ekki á dollara fyrir dollara. Að auki, samkvæmt Skattstofnuninni, eru aðeins um 30 prósent heimila smáar. Nema þú sért meðal þeirra sem greinast, þá muntu ekki sjá nein skattabætur sem tengjast veð þínum.
Önnur kostnaður sem tengist húseigendum er meðal annars viðhald og viðgerðir, svo og húseigendur tryggingar. Þú gætir líka þurft að greiða veðtryggingar ef niðurfærsla þín er undir 20 prósentum. Þegar þú hefur þátt í áratugum þessara kostnaðar, bætt við vexti og fasteignaskatt eru líkurnar á að jafnvel brjóta jafnvel nokkuð lítill - jafnvel þótt heimili þitt sé þakklátur í gildi með tímanum.
Hvað ef þú endar að selja óvænt?
Okkur langar til að hugsa að fasteignamarkaðurinn muni alltaf fara upp. Hins vegar, eins og við sáum á milli 2007 og 2009, geta fasteignir myndað kúla eins og önnur eign. Sprengingin á fasteignabólunni skapaði aðstæður þar sem þúsundir manna endaði með að tapa miklum peningum. Ef þú getur dregið úr verðlækkun gætir þú ekki tapað eins mikið.
Hins vegar, ef þú ert neydd til að selja á fasteignamarkaði hrun, það er ekki mikið sem þú getur gert til að bjarga ástandinu. Þú gætir endað að tapa peningum heima hjá þér, auk þess sem þú hefur þegar greitt fyrir vexti, skatta og aðra kostnað.
Hvað um leigu?
Auðvitað, eins og ófullkominn fjárfesting sem kaup getur verið, er hægt að benda á að leigja gæti ekki verið lausnin. Eftir allt saman, þegar þú gerir veð greiðslur, byggja þú að minnsta kosti eigið fé á heimili þínu.
Þegar þú leigir ertu að hjálpa leigusala að byggja upp eigið fé.
Hins vegar þýðir það ekki að leigja ætti að forðast að öllum kostnaði. Það fer eftir markaðnum og leigir geta verið góður kostur, jafnvel þótt það þýðir að þú ert ekki að byggja upp eigið fé.
Það er sérstaklega satt Ef þú býrð á svæði með hátt heimaverð og þú getur leigt fyrir minna en mánaðarlega samanlagðan kostnað við veð, viðhald og aðra kostnað. Ekki aðeins ertu að spara peninga mánaðarlega, en þú getur þá fjárfestað muninn á markaðnum og hugsanlega átta sig á meiri þakklæti en þú hefðir fengið frá fjárfestingu heimsins.
Frá nóvember 2007 til nóvember 2017 hafði S & P 500 ársverð ávöxtunarkrafa 9.672 prósent, leiðrétt fyrir verðbólgu. Segjum að það hefði kostað þig $ 1.100 á mánuði að eiga heimili á því tímabili, en í staðinn bjóðu í íbúð með mánaðarlega leigu á $ 700. Ef þú fjárfestir 400 $ muninn á milli leigja og kaupa í hverjum mánuði á þeim 10 árum, verðmæti fjárfestingarinnar væri $ 83,587,81.
Það er líka sú staðreynd að leigja þýðir að þú tapar ekki fullt af peningum ef þú ert neydd til að selja heimilið þitt á niðursveiflu. Á hinn bóginn, ef þú tekst að vera heima hjá þér og rífa út markaðsatburði og fasteignalækkanir, geturðu byggt upp nóg eigið fé á heimili þínu til þess að hægt sé að nota það á eftirlaun. Jafnvel ef þú eyðir aðeins (eða jafnvel ef þú tapar í heild) á heimilinu getur það verið aflgjafarbíll sem hefur tilhneigingu til að veita þér mikið fé þegar þú selur.
Það getur líka verið staður til að lifa án endurgjalds á eftirlaunaárunum (þú gætir samt þurft að greiða fasteignaskatt), eða þú getur notað öfugt veð til að fá aðgang að eigin fé til að loka eftirlaunatekjum. Þú munt ekki sjá þá valkosti þegar þú leigir.
Þegar þú kaupir heimili er fjárfesting
Í stað þess að skoða aðalbúsetu þína sem fjárfestingu skaltu íhuga aðrar ástæður til að kaupa. Kannski vilt þú stað til að hringja í þitt eigið, byggja eigið fé og setja niður rætur í samfélagi. Þetta eru allir góðar ástæður til að kaupa! Hins vegar, ef þú heldur að þú sért með hreyfanlegri lífsstíl getur það verið meira vit í að leigja, jafnvel þótt þú sért ekki að byggja upp eigið fé. Svo lengi sem þú gerir aðrar ákvæði til að skipuleggja framtíð þína, getur leigja verið hagkvæmur kostur, allt eftir staðbundnum markaði og langtímamarkmiðum þínum.
Að lokum, ef þú vilt breyta heimili þínu í sönn fjárfestingu þarftu að gera eitthvað annað en að lifa í því. Leigja það út eftir að þú færð það eða notað það til að græða peninga með Airbnb getur verið leið til að raunverulega sjá afborgun á heimili þínu.
En ef þú ert bara að búa þarna, ekki treysta á það að veita stórar fjárfestingarávöxtun.