Yfirlit yfir hvað ég á að borga eftirtekt til í nýjum viðgerðarreglum IRS
Ef ákveðin viðgerð gerir búnað betur, endurheimtir eignina að eðlilegu ástandi, eða nýtir eign til nýrrar eða annarrar notkunar, þá er kostnaðurinn eignfærður og afskrifaður á nokkrum árum.
Viðgerðir og viðhaldskostnaður sem fellur ekki undir flokkanir ábóta, endurnýjunar eða aðlögunar má draga að fullu á árinu sem kostnaðurinn var greiddur.
Grundvallaratriðin
"Ef þú vinnur við efni getur þú dregið það frá," segir Steve Nelson, löggiltur endurskoðandi sem hefur skrifað mikið um að draga úr viðgerðum á Evergreen Small Business blogginu og hefur skrifað uppfærð e-bók. Undirbúningur Form 3115 fyrir Nýjar reglur um eignarrétt .
"Ef það sem þú gerir er betri, endurreisn eða aðlögun," segir Nelson. "Í nýju reglunum er sagt að við ætlum að gera þér kleift að nýta það og afskrifa það nema það sé svo mikið að það sé lítið kartöflur."
Venjulegur viðgerðir og viðhald sem hægt er að draga frá strax
"Almennt er hægt að draga frá fjárhæðum sem greiddar eru til viðgerðar og viðhalds á áþreifanlegum eignum ef ekki er þörf á að fjármagna fjárhæðirnar." (IRS.gov, útgáfu 535, rekstrarkostnaður, kafla 7, kafli um viðgerðir og viðhaldskostnaður.)
Með því að skilgreina hvað við getum dregið að því er varðar það sem við þurfum ekki að nýta, veldur það okkur að spyrja spurninguna: þarf að fjármagna þennan kostnað? Ef ekki, þá getum við dregið frá því.
Í annarri útgáfu af útgáfu 535 skýrir IRS greinarmun á viðhaldi og viðgerðum:
"Viðgerðir. Kostnaður við að gera við eða bæta eign sem notuð er í viðskiptum þínum eða viðskiptum er annaðhvort frádráttarbær eða fjármagnskostnaður. Reglubundið viðhald sem heldur eignum þínum í eðlilegum skilvirkum rekstrarskilyrðum, en það eykur ekki verulega verðmæti eða verulega lengi gagnlegt Líf eignarinnar er frádráttarbær á árinu sem það er stofnað. Annars þarf kostnaðurinn að vera eignfærður og afskrifaður. " (IRS.gov, Útgáfa 535, Viðskipti kostnaður, kafla 11, kafla um viðgerðir.)
Takið eftir því að IRS skilgreinir það sem þeir meina með reglubundið viðhald. Venjulegt viðhald, IRS segir, "heldur eignum þínum í eðlilegu, skilvirka rekstrarstöðu." Dæmi um að breyta olíunni á bíl. Breyting olíunnar heldur áfram að bíllinn starfi á eðlilegan og skilvirkan hátt, en það bætir ekki verulega endingartíma bílsins. Ef skipt er um flutning eða vél, myndi það þó lengja nýtingartíma bílsins, og það myndi frekar vera eins og viðgerð sem þarf að fjármagna.
Capitalization viðgerðir og viðhald: "BRA" prófið
Viðgerðir og viðhaldskostnaður sem gerir eign betra , eða endurheimta það í vinnuskilyrði, eða aðlaga eignina til nýjan notkunar, þarf að fjármagna og afskrifa á nokkurra ára fresti. Þetta má auðveldlega muna ef maður notar BRA prófið, sem er mnemonic mynduð af Tony Nitti.
B íhlutir eru viðgerðir sem gera eitthvað betra en áður var. Sérstaklega, viðgerðir falla undir flokk betri ef þeir:
- Festa galla sem átti sér stað áður en þú keypti eignina
- Festa galla sem gerðist á meðan eignin var gerð
- Stækka eða auka eignina þannig að hún hafi meira afkastagetu, eða
- Búist er við að auka gæði, styrkleika, skilvirkni eða framleiðni eignarinnar
Fyrir frekari upplýsingar, sjáðu hvað er bætt? hluti af lokaverkefnum fasteignafjárhæðarinnar Q & A.
Endurreisn, eins og maður gæti búist við, eru viðgerðir sem endurheimta eitthvað í eðlilegu ástandi. Festa þak eða setja þakið í staðinn eru tvö dæmi um endurnýjun. Sérstaklega, viðgerðir falla undir flokk endurreisn ef þeir eru viðgerðir sem:
- Endurheimta versnað eign í "venjulega skilvirkt rekstrarskilyrði"; eða
- Skipta um stóra hluti eða verulegan hluta af eignarhlutum; eða
- Endurnýja eignina eins og nýtt ástand; eða
- Niðurstöður í frádráttarbærum tapi, sölu eða skipti, eða slysameðferð vegna eignarinnar eða hluta eignarinnar.
Nánari upplýsingar er að finna í Hvað eru magn til að endurheimta eignaeiningu? hluti af lokaverkefnum fasteignafjárhæðarinnar Q & A.
Daptations eru viðgerðir sem breyta því hvernig eignir eða búnaður er notaður.
Til dæmis, gerðu ráð fyrir að eigandi byggingar breytir verksmiðju í sýningarsal. Hvernig byggingin er notuð eru breytingar frá framleiðslu til smásölu. Þar sem skattgreiðandi hefur breyst hvernig hann notar eignina, eru allar viðgerðir sem tengjast aðlögun eignarinnar eignfærðar.
Sérstaklega segist IRS að aðlögunarkostnaður sé "Fjárhæð er greiddur til að laga eignarhlut í nýjan eða annan notkun ef aðlögunin er ekki í samræmi við venjulega notkun þína á eignarhlutanum á þeim tíma sem þú byrjaðir það í upphafi "(frá Hvað breytir eignarhlutanum í nýjan eða annan notkun?
Flýtileiðir: Þrír Safe Harbor Reglur
Almennt er að kostnaður við viðgerðir og viðhald þarf að vera færður og afskrifaður. Það eru undantekningar frá þessari almennu reglu. Í raun eru þrjár undantekningar, sem IRS kallar örugga höfn. En jafnvel með öruggum höfn, getur maður ekki bara afskráð kostnaðinn. IRS gerir ráð fyrir að skattgreiðendur geti gert formlegt val (kallað "kosning") með því að festa kosningaryfirlýsingu í skattframtali.
$ 2.500 Safe Harbor Kosning fyrir lítil skattgreiðendur.
Einstaklingur eða fyrirtæki getur strax dregið úr viðhalds- og viðhaldsgjöldum ef kostnaðurinn er $ 2.500 (eða minna) á hlut eða á reikningi . Fyrirtæki með "viðeigandi reikningsskil" hefur hins vegar öruggt höfnargjald af $ 5.000. Þessi $ 2.500 takmörk tekur gildi fyrir skatta árið 2016.
Fyrir skattaár 2014 og 2015 var mörkin 500 $. Sjá Tilkynning 2015-82, Hækkun á lágmarksgjaldshöfnarmörkum fyrir skattgreiðendur án gildandi reikningsskila (pdf), á heimasíðu IRS fyrir upplýsingar um þessa breytingu. Nánari upplýsingar um þetta ákvæði er að finna í hlutdeildarskírteini fyrir örugga höfnina á Q & A á vefsetri IRS.
Safe Harbor fyrir lítil skattgreiðendur
Hægt er að draga úr viðgerðum strax ef heildarfjárhæðin sem greidd er vegna viðgerðar og viðhalds á eigninni er lægri en eða jafngildir $ 10.000 eða 2% af óviðjafnanlegu verði eignarinnar, hvort sem lægra er . Og örugg höfn er aðeins í boði fyrir fyrirtæki með tekjur undir 10 milljónir Bandaríkjadala og eignin sem viðgerð er hefur óviðjafnanlega undir 1 milljón Bandaríkjadala. Nánari upplýsingar um þetta ákvæði er að finna í öruggum höfnarkosningum fyrir litla skattgreiðenda hluta Q & A á vefsetri IRS.
Safe Harbor fyrir reglubundið viðhald
Ef viðgerðin samanstendur af reglulegu viðhaldi, þá er hægt að draga úr viðgerðarkostnaði strax. Þetta eru tegundir viðgerða sem gerast reglulega.
IRS hefur stafað þetta út í smáatriðum. Fyrir reglubundið viðhald að vera strax frádráttarbær, vill IRS kostnaðinn til að fullnægja öllum fjórum eftirfarandi viðmiðum:
- Viðgerðir eru reglulega endurteknar aðgerðir af þeirri tegund sem þú átt von á að framkvæma;
- Viðgerðirnar stafa af slit á að nota í viðskiptum eða viðskiptum;
- Viðgerðirnar eru nauðsynlegar til að halda eigninni starfrækt á skilvirkan hátt í eðlilegu ástandi.
- Og það er búist við að endurnýjunin þurfi að fara fram annaðhvort:
- Fleiri en einu sinni á 10 ára tímabili (fyrir byggingar og mannvirki sem tengjast byggingum), eða
- Fleiri en einu sinni í flokki lífsins (fyrir aðrar eignir en byggingar).
(Í flokki lífsins er átt við fjölda ára sem IRS gerir ráð fyrir að eignir verði lækkaðir. Þetta er lýst í útgáfu 946, hvernig á að lækka eignir, einkum eignarflokksþáttur kafla 4 og viðbót B.) - frá Safe Harbor fyrir Venjuleg viðhald kafla Q & A á IRS vefsíðu. Gæta skal varúðar: Öryggisleiðbeiningar um reglubundið viðhald gilda ekki um gjöld sem falla undir flokkinn bætur.
Partial Dispositions
Segjum að leigusali kemur í stað þak á leiguhúsnæði. Við skulum hugsa um þetta ástand. Þegar eignin var tekin í notkun sem leiga var kostnaðurinn af eigninni skipt í tvo: land og bygging. Landið er ekki lækkandi eign. Kostnaður við bygginguna var eignfærður og lækkaður á tímabili (27,5 ár fyrir íbúðarhúsnæði eða 39 ár í atvinnuhúsnæði). Þannig er kostnaður við gamla þakið innifalinn í kostnaði við bygginguna og er afskrifaður með tímanum.
Nú skiptir leigusali um þakið. Þessi tegund af endurreisn þarf að fjármagna og lækka (yfir 27,5 ár eða 39 ára, eftir því sem við á). Svo er nú leigusala að tveir eignir séu afskrifaðar: Upprunalega byggingin og nýja þakið. En gamla þakið er innifalið í húsinu. Svo á þann hátt er leigusala að afskrifa eign (gamla þakið) sem ekki lengur er til. Í þessari atburðarás gerir IRS húseigandanum kleift að gera hlutdeild. Í raun getur leigusala afskriftir kostnaðar við gamla þakið (þannig að fjarlægja þann hluta kostnaðar af afskriftareikningi byggingarinnar).
Hver er kosturinn? Þetta fær strax frádrátt fyrir gamla þakið, sem vegur niður á móti því að þurfa að lækka nýja þakið á nokkrum árum. Og þetta fjarlægir gamla þakið (söguleg kostnaður og uppsafnaður afskriftir) á efnahagsreikningi skattgreiðenda. Aukinn bónus: "Það er engin afskriftir endurheimta vegna þess að enginn sölu eða skipti átti sér stað," segir Phil Zaman, forstöðumaður CBIZ National Tax Office. Þannig leiða hluta ráðstöfun í minna uppsöfnuðum afskriftum til að endurheimta ef eignin er seld í framtíðinni.
Það sem þú þarft að líta á
Til þess að rétt sé að ákvarða hvað hægt er að draga frá og hvað þarf að fjármagna, skoðum við hvað kostnaðurinn er, hversu mikið það kostar og hvernig kostnaðurinn tengist eigninni sem er viðgerð eða viðhaldið. "Við verðum að vera varkár ekki bara að skrifa efni," segir Nelson. "Þessar reglur um áþreifanlegar eignir hafa sagt að við verðum að líta á þessa kostnað." Svo hvernig lítum við virkilega á þessi kostnaður?
Fyrir hverja viðgerð eða viðhaldskostnað:
- Farðu yfir reikninginn fyrir kostnaðinn
- Hver er kostnaðurinn fyrir? Notaðu BRA prófið: Er kostnaðurinn betri, endurreisn eða aðlögun?
- Hversu mikið er kostnaðurinn?
- Er hvert atriði á reikningnum jafn eða minna en 2.500 $? Er heildarfjárhæðin jöfn eða minna en 2.500 $? Ef svo er skaltu íhuga að nota öryggisafgreiðsluskilyrði de minimis .
- Er upphæðin jöfn eða minna en $ 10.000? Jafngildir eða minna en 2 prósent af óviðjafnanlegri grundvelli eignarinnar sem viðgerð er? Ef svo er skaltu íhuga að nota örugga höfnina fyrir lítil skattgreiðendur.
- Hver er eðli viðgerðarinnar? Er viðgerðin væntanlegur og nauðsynlegur hluti af því að halda eigninni í venjulega skilvirkum rekstraraðstæðum? Ef svo er skaltu íhuga að nota örugga höfnina til reglubundins viðhalds.
- Hugsaðu um hvort hægt sé að skrifa "hluta ráðstöfun".
- Búðu til allar útgjöld eftir því sem þörf krefur og settu upp áætlun um afskriftir til að skrifa af kostnaðarverði.
Aðföng til að grafa dýpra inn í viðgerðir og viðhald Niðurföll:
- Í-dýpt Útlit: IRS lýkur reglum um ráðstöfun hugsanlegrar afskráðs eignar (Parker Tax Publishing, 8. september 2014).
- Tilkynning 2015-82 (IRS.gov, pdf), sem breytti öruggum höfn frá deilum frá $ 500 til $ 2.500; Samantekt í IR-2015-133: Fyrir lítil fyrirtæki: IRS eykur áþreifanlegt eignarútgjöld til 2,500 $; Einföld skráning og skráning (IRS.gov, 24. nóvember 2015).
- Mögulegar eignarreglur - Algengar spurningar (IRS.gov, 13. mars 2015).
- Ríkisákvörðun 9636: Leiðbeiningar um frádrátt og fjármagnskostnað vegna tangible Property (IRS.gov, gildistökudagur 19. september 2013).
- Tekjutilboð 2015-20 (IRS.gov, pdf); saman í IR-2015-29: IRS gerir það auðveldara fyrir lítil fyrirtæki að beita viðgerðarreglum til 2014 og framtíðarár (IRS.gov, 13. febrúar 2015).
- Mælikvarðarreglur um fasteignir - Viðgerðir á leiðbeiningum og úrræði (AICPA.org)
- Innleiðing á nýjum skipulagsreglum um fasteignir ( Journal of Accountancy , 31. janúar 2014).
- Venjulegur Viðhald Safe Harbour samkvæmt nýjum IRS viðgerðarreglum (Nolo.com)
- Lítil skattgreiðendahöfn fyrir viðgerðir og viðhald (Nolo.com)
- Kröfur til leigusala samkvæmt IRS-viðgerðarreglugerðinni (Nolo.com)