Sala samanburðar nálgun er grundvöllur fyrir CMA fasteignasala, samanburðarmarkaðsgreiningu . Það er aðferð sem notað er til að ákvarða núverandi markaðsvirði fasteignar byggt á nýlegri sölu á sambærilegum eignum á svæðinu.
Niðurstöður útreikningsins eru notaðar til að aðstoða heimili seljanda skráningu viðskiptavinur til að ákveða á verði sem á að skrá eign sína.
Fasteignasérfræðingar nota einnig CMA aðferð til að hjálpa kaupendum að ákveða hvort verð heima sé sanngjarnt og í samræmi við núverandi markaðsvirka starfsemi. Umboðsmaðurinn, ef hann er ítarlegur, mun gera tvo af þeim, einn með nýlega seldar eignir og annar með því að nota nú skráð eignir og nota listaverðið. Það er vegna þess að markaðir eru stöðugt að breytast og þeir vilja sjá þær skráðir samanburðarhæfar eignir sem eru keppnin. Á grundvelli núverandi birgða og eftirspurnar gæti verið ástæða til að lækka eða hækka skráningarverð ákvarðað í seldum eignum CMA.
The CMA Process
Það er skipulagt ferli við að gera CMA og það eru nokkur mikilvæg grunnkröfur :
- Sambærilegir eiginleikar sem valdar eru skulu vera eins og svipuð efni eignarinnar og mögulegt er:
- Fjöldi svefnherbergi
- Fjöldi baðs
- torginu stærð
- mikið stærð
- Sambærilegir eiginleikar ættu að vera eins nálægt og mögulegt er, í sama hverfi eða undirdæmi er best.
- Sala dagsetning þeirra ætti að vera eins nýleg og mögulegt er. Ef seldar "comps" (samanburðarhæfar) dagsetningar eru of langt í fortíðinni eru þau þegar of gömul til að vera nákvæm fyrir núverandi markaði. Ef það eru ekki nóg nærliggjandi eignir fyrir comps þá er nauðsynlegt að flytja aðeins lengra út í fjarlægð.
Svo, með það í huga, skulum skoða yfirlit dæmi um einfalda CMA.
- Við eigum viðfangsefnið okkar, 3 BR, 2 BA heim 1900 ferningur feet í stærð með tveimur bíll fylgir bílskúr.
- Heimilið er á venjulegu undirflokki, mjög svipað í öllum hlutum.
- Þrjú sambærilegar heimili fundust í sama undirflokki.
- Tveir heimilanna voru mjög nálægt, með sömu svefnherbergjum, böð og bílskúrum.
- Eitt heimili hafði auka svefnherbergi og hálf bað. Selt verð á því heimili var lækkað af nýju byggingarverðmæti svefnherbergi og hálfbaðs til að gera það svipað eignum okkar.
- Torgið á heimilum var nálægt en ekki nákvæmlega. Þannig voru þrír samanburðarverðir deilt með viðkomandi fermetrafærðum til að fá seld verð á fm. Þeir voru að meðaltali í einu númeri.
- Þessi tala var margfölduð með 1.900 fermetra af eigninni til að ákvarða áætlað verðmæti þess á núverandi markaði.
Nú, fyrir seljanda og fasteignasala, er þetta venjulega eins langt og þeir fara. Hins vegar myndi ég leggja til frekari markaðsgreiningu til að sjá núverandi samkeppni, eins og ég væri að gera fyrir kaupanda. Annar CMA er gert í nokkurn veginn á sama hátt. En nú finnum við þrjá hluti sem eru til sölu og nota skráningarverð þeirra.
Þetta dæmi markaður hefur verið mjög upptekinn og það hefur verið meiri sölu en nýjar skráningar á undanförnum vikum. Núverandi skrá yfir heimili til sölu er lægra og skráningargjöld þriggja samninga okkar benda til þess að skráningarverðsáætlun frá venjulegu CMA verði aukin. Við höldum áfram í lágmarki verðverðs samkeppnishæfra heimila fyrir söluhækkun og fara á markað.
Svo, hvað er öðruvísi í þessum ferlum og mati? The appraiser notar comps eins og heilbrigður, kannski sömu comps. Hins vegar er umsjónarmaðurinn venjulega að vinna fyrir lánveitanda, þannig að starf þeirra er öðruvísi. Fasteignasérfræðingurinn vill fá hæsta verð mögulegt fyrir seljanda sína. Matsaðili vill verðmæti sem nær til fjárfestingar lánveitanda en er ekki uppblásinn.