Með því að fara að selja eignaskrár velur fasteignasérfræðingur nýlega seldar eignir sem eru svipaðar efnis eignum og á sama landsvæði. Með því að bera saman þessar eignir og aðlaga sig fyrir mismunandi munur er áætlað verðmæti fyrir efni eignarinnar.
Hins vegar mun ítarlegur fasteignasérfræðingur gera aðra aðra CMA fyrir seljanda eða kaupanda.
Annað ítarlegt CMA myndi fela í sér samanburð við nú skráð svipaðar eignir á svæðinu. Sama aðferð yrði notuð, en með nútíma eignir. Þetta myndi leyfa mat á núverandi samkeppni og gæti leitt til hækkunar eða lækkunar á áætluninni miðað við seldar eignir.
Einnig þekktur sem: CMA, sambærileg greining
Gæði sambærilegra valmöguleika
Mikilvægt að nákvæmni CMA er við að ákvarða markaðsvirði er val á bestu sambærilegum eiginleikum. Þrír umboðsmenn sem velja jafnvel eitt annað sambærilegt úr þremur eða fjórum sem notuð geta komið upp með mjög mismunandi verðmat. Þetta gerist mikið þegar seljandi er að versla fyrir skráningarfulltrúa. Þeir fá gildi mat frá nokkrum lyfjum og þeir eru hissa á muninn. Því miður, oft er sá sem gefur þeim hæsta númerið sá sem fær skráningu og venjulega er það ekki gott númer.
Það eru nokkrir hlutir sem þarf að íhuga þegar þú velur comps:
- Þegar eignin seld: Sala meira en tvo eða þrjá mánuði í fortíðinni er ekki góð samsetning, sérstaklega á fljótandi markaði. Sú nýlegri sölu sem þeim mun líklegra að markaðurinn hafi flutt nóg til að gera seldar verðmæti eigna óviðkomandi á þeim tíma sem CMA.
- Þar sem eignin er staðsett: besta ástandið er að heimili er í sama undirflokki. Það er ekki mögulegt í mörgum tilfellum, svo næsta umfjöllun er að finna comps í sömu hverfi eða almennu svæði. Þegar þú getur ekki fengið viðeigandi hluti þannig, geta mjög svipaðar heimili í svipuðum undirflokkum í öðrum bæjum verið eina auðlindin sem til eru.
- Einkenni heimilisins: Þegar um er að ræða fjölda svefnherbergi, bað, fermetra myndefni heimilisins, stærð framleiðslueiningarinnar og aðrar aðgerðir heimilisins, skulu sambærilegar heimilanir vera eins svipaðar og mögulegt er. Það er sjaldgæft, nema í stórum köku-skútu undirflokkum, að þú munt fá allt þetta til að bera saman nákvæmlega.
Gæði breytinga
Það síðasta atriði hér að ofan leiðir okkur í umfjöllun um hvernig við bætum útreikning okkar fyrir muninn í mannvirki. Við gerum leiðréttingar, líkt og áhorfendur, til að stilla seld verð á sambærilegum heimilum til að passa betur við eignir okkar.
Með öðrum orðum, ef við eigum 3 svefnherbergi, 2 baðker með tveggja bíla með bílskúr og 2100 ferningur feet af stofu, munum við reyna að finna þrjá eða fjóra hluti með öllum þessum aðgerðum það sama. Hins vegar munum við sjaldan, þannig að við verðum að gera breytingar á seldu verði þeirra.
- Segjum að einn samningur hafi aðeins tvö svefnherbergi. Við verðum að gera ráð fyrir að það hefði selt fyrir meira fé með þremur, þannig að við munum bæta við peningum til raunverulegs seld verð til að stilla það að hafa haft þrjú svefnherbergi. Sama gildir um bað og bílskúr.
- Ef það er á hinn bóginn, segðu þremur baðherbergjum þegar viðfangsefnið okkar hafði aðeins tvö, þá mynduðum við draga úr verðmæti baðherbergi úr seldu verði í aðlögun okkar.
- Við þurfum ekki að gera neitt með veldi myndefni fyrr en við gerum endanlega útreikning okkar.
Þegar við höfum breytt sambærilegum heimilum okkar seldum verð skiptum við hvert seld verð með fermetra fætur þeirra til að fá seld verð á fermetra fæti. Við meðaltali þá fyrir þrjá eða fleiri comps okkar til að fá eitt meðaltal á fermetra fæti. Þá margfalda við einfaldlega það með fermetra myndefninu okkar til að fá áætlaða núverandi markaðsvirði okkar.
Þar hefur þú mikla mynd af því að gera CMA, en þú vilt að grafa þig inn og læra meira og æfa áður en þú gerir það fyrir viðskiptavini.