Aðferðir til að fjárfesta í fasteignum án peninga
Það eru aðferðir til fasteigna að fjárfesta án peninga.
Þú getur byrjað fyrir eins litlum og kostnaði við nokkur hundruð nafnspjöld. Þetta er ekki grein um "auðvelt fé". Þó að það séu leiðir til að hefjast handa í fasteignum að fjárfesta með aðeins löngun þinni og nokkra legwork, þá er það ekki auðvelt, en það getur orðið í peningum í vasanum á stuttum tíma.
Það eru sérfræðingar alls staðar, í sjónvarpi, á prenti og á Netinu sem kenna öllum þessum aðferðum. Þú getur lært mikið af fjárfestingarvefnum á fasteignum, en vertu varkár um að borga fyrir mjög dýran námskeið eða leiðbeiningar. Aðrir hafa lært á erfiðan hátt að það skiptir ekki máli hversu mikið kennari þekkir og kennir þér, það er samt undir þér komið að fara út og framkvæma það. Sumir af þeim aðferðum sem leyfa þér að græða peninga frá fasteignum án þess að hafa peninga til að byrja eru:
- Bird Dogging
- Verkefni
- Leiga Valkostir
- Sandwich leigir
- Aftur til baka
Hér er yfirlit yfir þessar aðferðir, hvernig þeir virka og hvernig sumar fjárfestar fasteigna nota þær fyrir peningatekjur snemma í fjárfestingarfyrirtækjum sínum.
Bird Dogging
Áður en þú getur sannarlega metið verðmæti sem fuglshundur getur veitt fjárfestum í fasteignum, skulum líta á hverjir þessir fjárfestar eru. Það fyrsta sem kemur upp í hug er "flipper", að kaupa heimili, ákveða þá og selja þær fljótt til hagnaðar.
Þá er langtímafjárfestir sem kaupir heimili sem leiga eignir, átta sig á sjóðstreymi og þakklæti með tímanum.
Annaðhvort þessara fasteigna geta fjárfestaraðferðir verið mjög arðbærar. Hvaða stefnu sem fjárfestir velur er um markmið þeirra, skapgerð og áhættuþol.
Það eru margir fleiri þessir fjárfestar þarna úti en flestir hugsa, sérstaklega langtímaleigufjárfestar. Hverjir eru þeir? Aðeins fáir eru hágæða sniðið sem þú sérð á sjónvarpinu. Mikill meirihluti er fólk sem þú sérð á hverjum degi. Þeir geta haft annað árangursríkt fyrirtæki og fengið peninga sem þeir vilja fjárfesta í fasteignum.
Að keyra fyrirtæki þeirra krefst mest af tíma sínum og þeir hafa tilhneigingu til að treysta á hefðbundnum auðlindum eins og fasteignasala til að hjálpa þeim að finna fjárfestingareignir. Þeir munu venjulega borga meira en þeir ættu að gera vegna þessara tilboða þar sem fasteignasala vinnur út frá skráningu margra skráningarþjónustu ( MLS ). Það er ekki mikið sveigjanleiki í verðlagningu, sérstaklega við umboð í samningnum.
Margir þessara fjárfesta eru að kaupa margar eignir. Hvað myndi viðbrögð þeirra vera ef þeir voru í sambandi við einhvern sem sagði að þeir gætu fært þeim kaupum á kaupum um 10% til 40% minna en það sem þeir eru að kaupa núna? Svarið er einfalt, eins og þeir eru í þessu til að græða peninga.
Því minna sem þeir greiða fyrir heimili, því betra er arðsemi þeirra (ROI) frá sjóðstreymi og því fyrr sem þeir hafa læst hlutafé.
Þeir vilja vilja þessi manneskja að koma þeim með tilboð. Þessi manneskja er þekktur sem fuglshundur. Það er svolítið eins og að vera heildsala.
Í gegnum vinnu, rannsóknir og rannsóknir finnur fuglshundurinn húseigendur sem þurfa að selja og hafa ekki getað eða húseigendur með erfiðleika í veð eða foreclosures áður en þau eru skráð. Það er fuglaskrið og það þarf ekki peninga til að byrja, bara smá nafnspjöld og mikla vinnu. Hins vegar getur það gert fasteignir að fjárfesta fyrirtæki fyrir meðaltal manneskja með of mikið skuldir og ekki mikið fé.
Þeir eru þarna úti að leita að heimilum fasteignasala eru ekki skráðir. Reyndar hafa sumir fuglahundar fasteignasala sem veitir þeim leiða þegar nauðgað húseigandi hefur ekki getað selt. Fuglhundurinn gefur arðbærum fjárfestingum til fjárfesta og gjöld geta keyrt á milli $ 2000 og $ 10.000 á samningi þegar það lokar.
Verkefni
Önnur leið til að græða peninga í fasteignum að fjárfesta án þess að nota eigin peninga er að nota verkefni. Það er ekki flókið ferli en það krefst þess að þú hafir kaupandinn raðað upp áður en þú læsir þig inn í kaupsamning. Þú ert að fara í raun að takast á við seljanda og skrifa upp kaupsamning. Samningurinn mun gefa til kynna að kaupandi sé "Nafn þitt og / eða úthlutað".
Þetta leyfir þér að framselja samninginn við einhvern annan, kaupanda þína, án frekari samþykkis seljanda. Þeir verða að vera reiðufé kaupandi, en það er venjulega raunin þegar þú ert að gera þessa tegund af tilboð. Seljandi verður bara upplýst um að kaupandi sé nú kaupandinn og að viðskiptin verði áfram eins og venjulega samkvæmt kaupsamningsskilmálum.
Önnur umfjöllun þegar framselja tilboð er einlæg innborgun peninga sem þú gefur seljanda. Þessir peningar eru afhentir með titilfyrirtækinu sem annast lokunina og þú munt ekki fá það endurgreitt. Það mun flytja til kaupanda. Þannig að þú vilt halda þessari upphæð eins lítið og mögulegt er þar sem enn er hætta á að samningurinn muni ekki loka.
Ef þú vinnur reglulega með kaupanda fjárfesta getur þú fengið raunverulegt gjald þegar þú gerir framsal samningsins yfir þeim og þarft ekki að bíða fyrr en lokað er. Hins vegar getur þú greitt þegar samningurinn lokar. Auðvitað, ef þú ert vel í takt við ákveðna kaupendur og get lýst því yfir að takast á við þau og færðu munnlegan skuldbindingu, þá geturðu líka fengið alvöru peningana framan áður en þú hleður upp heimilinu.
Leiga Valkostir
Helstu þættir leigusamningsstefnu eru leigusamningar með mánaðarlega leigusamninga og möguleika á að kaupa eignina í lok leigutímabilsins. Skulum fara í gegnum dæmi til að sýna hvernig það virkar. Þú ert fjárfestir sem vill eiga heimili sem leiguhúsnæði, en þú ert ekki að sitja á nægum peningum til að greiða niður. Þú gætir jafnvel haft lánshæfismat sem myndi gera lántökur of dýrt.
Með því að markaðssetja með hljómsveitarmyndum, dagblaði og Craigslist-auglýsingum eða bara tilvísun í orðatiltæki finnur þú mjög áhugasömu húseigandi sem hefur ekki getað selt heimili sín. Skulum líta á tilgátu dæmi. Segjum að húseigendur hafi haft heimili skráð, en hefur ekki getað selt.
Heimilið er virði $ 100.000 á núverandi markaði, veðjöfnuður þeirra er $ 70.000 og greiðslur þeirra eru $ 525 / mánuður með skatta og tryggingar. Einn maki hefur verið sagt upp störfum sínum og hinn hefur fundið betra starf svo að þeir þurfi að fara fljótt. Hér er það sem fjárfestir okkar gerir:
- Tilboð til að leigja heimili sín í 3 ár með leigugreiðslum jöfn húsnæðisgreiðslum.
- Greiðir þeim $ 1.500 sem óverðtryggð leigusamningsgreiðsla til að hafa rétt, en ekki skyldu, að kaupa heimilið í lok leigusamningsins fyrir $ 80.000.
- Með munnleg samkomulagi notar fjárfestirinn markaðssetningu eða aðrar aðferðir til að finna leigjanda fyrir heimilið sem er tilbúinn að greiða $ 750 / mánuði til að leigja hana. Þeir munu skrifa undir að minnsta kosti eitt ár leigusamning.
- Á 3 ára leigusamningi verða skattar og vátryggingar áfram eins og / er, með afhendingu í greiðslunni sem annast þessi atriði.
- Útborgun: $ 525 x 3 fyrir fyrstu og síðasta mánuði leigugreiðslur og öryggisskuld = $ 1.575 + $ 1.500 fyrir leigusamningsgreiðsluna = $ 3.075.
- Handbært fé í: $ 750 x 3 fyrir fyrstu, síðasta og öryggisskuld = $ 2.250.
Þetta er versta tilfelli af peningum, þar sem fjárfestarinn er í vasa 825 $. Hins vegar gætu þeir samið betur við seljanda og frestað öryggisinnborgunina eða gert það í burtu með öllu og sleppt þeirri upphæð sem þeir væru lausir í um 300 $.
Þetta er ekki slæmt að stjórna þessu heimili og læsa í arðbærum kaupum í lokin. Það er nú þegar meira virði en það verð sem á að greiða og mun líklega þakka á 3 ára leigusamningi. $ 250 / mánuð jákvæð sjóðstreymi nemur $ 9.000 á 3 ára tímabili. Svo, jafnvel þótt fjárfestirinn noti ekki möguleika sína á að kaupa heimilið, þá hafa þeir fengið góða hagnað miðað við lítið magn af peningum sem þeir hafa fjárfest.
Sandwich leigir
Samlokaleigan er eins og nafnið gefur til kynna: tveir leigusamningar við fjárfesta í miðjunni. Í þessu ástandi vill fjárfestir hafa möguleika á að kaupa eignina á afslátt í lok leigutímans og þeir vilja finna leigjanda sem vill kaupa heiminn en getur ekki vegna lánavandamála eða skorts af peningum fyrir niður greiðslu. Flestir í þessu ástandi sem vilja eiga, eru ánægðir með að finna rétta heimili sem þeir geta keypt með leigusamningi, hafa tíma til að bæta lán og fá niður greiðslu saman.
Við ætlum að nota fyrra dæmi, en í staðinn fyrir venjulegan leigutaka finnur fjárfestir einhvern sem vill leigja kaup eða leigja eigu heima. Öll tölurnar eru þau sömu, en nú vill leigjandi kaupandinn eiga eigið heimili í lok 3 ára samningsleigutímabils.
Leigjandi kaupandinn greiðir nú ekki aðeins fyrstu, síðasta og öryggisskuldinn fyrirfram, heldur einnig leigusamning án endurgreiðslu fyrir rétt til að kaupa heimilið í lok leigusamningsins. Auk þess samþykkir leigjandi kaupandinn að ef þeir kaupa heimilið, þá verður verðið 110.000 $. Nú er sjóðstreymi fjárfesta sem lítur svona út:
- Sama $ 3.075 fara út til seljanda fyrir fyrsta leigusamninginn.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 leigusamningsgreiðsla frá leigjandi kaupanda sem kemur inn = $ 3.750.
- Fjárfestir gæti einnig beðið um hærri leigutilfærslu en var ánægður með $ 675 jákvæða sjóðstreymi þegar bæði tilboðin eru undirrituð.
- Seljandi gerir $ 675 fyrir framan, $ 250 / mánuði fyrir 34 mánuði sem eftir eru (fyrstu / síðasta greiddur) og $ 30.000 gróði með því að selja heimili fyrir $ 110.000 en borga aðeins $ 80.000.
- Heildarhagnaður fjárfestar er 39,175 dollarar með núll dollara af peningum sínum sem fjárfestir eru.
Annar kostur við þessa stefnu er að leigjandi kaupandinn vonast til að eiga heima og mun taka betur um það. Í raun eru sumir fjárfestar að semja um leigusamninga sem krefjast þess að leigjandi greiði fyrstu $ 100 eða meira fyrir allar viðgerðir. Þar sem tryggingar og skattar eru greiddar í upphaflegu veðgreiðslunni eru útgjöld lágmarks.
Ef fjárfestirinn vill ná yfir allar grunnkröfur geta þeir greitt veð greiðslur beint, en ekki að seljandinn geti komið í stað þar sem þeir kunna að vanræksla. Leigusamningar og samhliða leigusamningar eru aðferðir sem oft eru notuð af fjárfestum fasteigna til að bæta eignum við eigu sína og byggja mánaðarlega sjóðstreymi.
Aftur til baka
Húsnæðislán og veðbrotaþrýstingur sem byrjaði að þróast árið 2007 skapaði mikið af breytingum á útlánum og fasteignaviðskiptum. Titill fyrirtæki sem nota til að gera tvöfaldur lokun og fjármagna einn samningur við ágóði annars er nokkuð mikið hvergi að finna núna. Hins vegar er leið til að heildsölu og flip eignir með aftur til baka lokun án þess að nota eigin peninga þína.
Auðvitað er fyrsta kröfan að þú hafir hagkvæmt heildsöluflipaviðskipti sem er sett upp. Þú verður að hafa fyrstu eignin keypt á réttu verði og tilbúinn fjárfestir til að kaupa það frá þér með góðan hagnað. Hagnaðurinn þarf að vera nægjanlegur til að standa straum af því sem þarf til þess að þú getir notað peninga annarra til að fá fyrsta samninginn lokaður þannig að þú getir lokað seinni sölu til fjárfesta þinnar.
Viðskipti fjármögnun er aðferð til að fá mjög skammtíma lán til að fjármagna eina samning við eftirfylgni lokun til að selja eignina sama dag eða innan 24 klukkustunda yfirleitt. Viðskipti lánveitandi mun setja féið með titilfyrirtækinu sem þarf til að loka fyrstu samningnum.
Þegar þessi samningur lokar ferðu áfram í seinni samninginn, venjulega áætlað rétt fyrir aftan hann. Lokaskýrslan fyrir samninginn mun endurspegla greiðslur til viðskiptabanka lánveitanda að fjárhæðin sem þeir lánuðu á fyrstu samningnum ásamt gjaldi þeirra. Þetta er yfirleitt að lágmarki 2.500 $, og getur einnig verið byggt á hundraðshluti af lánsfjárhæðinni. Þú færð jafnvægi og hagnað þinn.