Eins og í öllum fasteignaskiptaforritum þurfum við að vita hvort við erum að prorating "gegnum" eða "til" lokadagsetningu, svo og hvort við notum 360 daga bankastjóraár eða 365 daga almanaksár.
Skrefin eru:
- Ákvarða fjölda daga frá lokun til dags stefnumótunar.
- Reiknaðu kostnað á dag tryggingarinnar.
- Margfalda fjölda daga sinnum magnið á dag.
Við skulum gera sýnishorn tryggingarprófun. Fasteignir fjárfesta telja vátryggingarskírteini á leiguhúsnæði. Árleg iðgjald fyrir stefnuna er $ 1350. Stefntryggingin var greidd að fullu þann 12. febrúar og lokunin er 15. október sama ár. Við erum að nota dagatal 365 daga og prorating "gegnum" lokun. Þetta þýðir að seljandi greiðir fyrir lokadag.
- # dagur frá 16 okt til 11 feb næsta ár er: 16 okt + 30 nóv 31 desember 31 jan 11 feb = 119 dagar
- $ 1350 skipt með 365 daga = daglegur kostnaður á $ 3,70
- $ 3,70 kostnaður / dag X 119 dagar = upphæð $ 440.30.
Þessi upphæð myndi vera viðurkennd til seljanda og skuldbinding til kaupanda.
Framboð og lokaskýrsla
Afhverju eru hlutir á fasteignasölu lokaskýrslu sem verður að vera metin fyrirfram?
- Fjármunir í afhendingu - stundum er nauðsynlegt að ákveða hvort einhver af peningunum sem eru í afhendingu vegna útgjalda skuli skilað til seljanda eða vera í vörslu fyrir kaupanda.
- Tryggingar - Tryggingar iðgjöld greiða fyrirfram, þannig að seljandi hefur greitt fyrir fullt ár tryggingar. Við lokun er einhver af þeim iðgjaldpeningum skilað til seljanda fyrir afganginn af því að þeir munu ekki eiga eignina.
- Eignarskattar - Eins og tryggingar, en það virkar hins vegar. Segjum að þú sért að loka í júní og skattreikningar fyrir þetta ár koma út í nóvember til greiðslna fyrir 1. janúar. Kaupandinn verður eigandi á skattatíma, en þeir voru ekki fyrir allt skattárið. Þannig mun seljandi skulda fjárhæðin sem er á milli lokunar og gjalddaga. Venjulega er þessi upphæð lögð inn á hlið kaupanda í yfirlýsingunni við lokun og kaupandinn greiðir skatta þegar hann er gjaldgengur.
- Leigir - Leiga eignir munu greiða leigu fyrir mánuðinn í byrjun mánaðarins í flestum tilfellum. Þannig að ef samningur er lokaður þann 15. mánaðar hefur seljandi verið greiddur í fullan mánuð en aðeins er helmingur þess vegna. Kaupandi verður lögð á fjárhæð leigusala síðustu 15 eða 16 daga mánaðarins.
- Viðskiptaskuldbindingar - Það eru nokkrir gerðir leigusamninga með mismunandi uppbyggingu greiðslna. Það er flókið, en lokun mun krefjast fyrirhugunar á því sem seljandinn átti vegna eignarhaldstímabilsins og afgangurinn tilheyrir nýjum eiganda.
- Farm og Ranch leigir - Oft bæir og ranches má leigja land frá nágranni eða frá stjórnvöldum fyrir beit. Ef svo er verður einhver fyrirframgreiðsla sem tekur til tímans eftir lokun að fara til seljanda, þar sem þeir eru ekki lengur eigendur. Kaupandi ber ábyrgð á þessu.
Það er mikilvægt að vita að þetta eru viðurkenndar venjur, en sum þeirra er hægt að semja um sem hluti af kaupsamningi. Þeir eru ekki járn-klæddir. Sérstaklega með atvinnuhúsnæði getur stórt fasteignasérfræðingur verið dýrmætt fyrir viðskiptavin sinn með því að benda á svæði samningsins sem hægt væri að semja um hvort þeir hafi lent á verðlækkun.