Fjárfestar fasteigna, ef það er fjárhagslega gagnlegt, getur gert ráð fyrir núverandi veði frá seljanda þegar eignast fjárfesting. Þegar þetta er gert er krafist fyrirhugaðrar vextir.
Þar sem vextir vextir eru greiddar í vanskilum mun seljandi skulda kaupanda fyrir vexti "til eða í gegnum" lokadagsetningu þar sem kaupandinn greiðir þá vexti á næstu greiðslu eftir lokun.
Eins og við flestar forsendur þurfum við að vita af kaupsamningnum hvort við munum prorating við eða með lokun.
- 1. Reiknaðu dagadagana sem seljandi skuldar kaupanda.
- 2. Ákveðið magn á dag af áhuga.
- 3. Margfalda fjölda daga með upphæðinni / degi fyrir samtals.
Við skulum gera sýnishorn af próteinum. Fasteignavextir eru lokaðir á leiguhúsnæði 16. júlí. Veðlánin er 257.505 $, með vexti 6,75% og við erum að nota 365 daga almanaksár. Við munum prorating "í gegnum" lokadag. Þetta þýðir að seljandi er að borga fyrir daginn að loka vexti.
- 1. Dagur seljanda skuldar kaupanda er 16 fyrir 1. júlí til 16.
- 2. $ 257.505 X .0675 = $ 17381.59 deilt með 365 daga = $ 47.62 / day
- 3. $ 47,62 / dag áhuga X 16 dagar = $ 761.92 frá seljanda til kaupanda
Þetta væri skuld til seljanda og kröfu til kaupanda.
Um Prorating í Real Estate Viðskipti
Tilraun á vexti í forsendum er í raun ekki svo algengt, eins og fasteignaviðmið eru ekki algeng.
Það eru nokkur atriði í lokaskýrslu, íbúðabyggð eða viðskiptabanka, sem krefjast frammistöðu fjárhæða til að tryggja að kaupandinn og seljandinn greiðu fargjaldshlutfall sitt miðað við lokadagsetningu.
Fasteignaskattar
Fasteignagjöld eru greidd í vanskilum, sem þýðir fyrir árið áður. Fasteignaskattur er sennilega algengasti, þar sem skattar eru venjulega greiddir árlega, ekki mánaðarlega.
Einnig, ef það er veð, þá er líklegt að afhendingu skatta sé safnað mánaðarlega til að vera viss um að árleg reiknuð upphæð geti verið tryggður þegar hann berst. Miðað við dagsetningu lokunar verður kaupandinn að fá kredit fyrir þann skatta sem mun verða frá þeim degi til upphafs skattsársins. Þá munu þeir greiða fulla skattreikning þegar á gjalddaga. Seljandi mun í raun greiða hluta af sköttum ársins til kaupanda til að nota þá á skattatíma.
Eignatrygging
Kaupandi ber ábyrgð á tryggingum frá lokadag. Seljandi kann að hafa fyrirframgreitt einhvern vátryggingu, þannig að fá kredit fyrir hvaða upphæð sem þeir hafa greitt fyrir dögum eftir lokun.
Leigir
Þetta er algengara í íbúðinni og fjölskyldufyrirtækjunum, en einnig er einbýlishúsi leigt. Lokun verður að vera á mjög síðasta degi mánaðarins til að koma í veg fyrir kröfu um leigu á leigu . Ef lokað er til dæmis um miðjan mánuðinn hefur seljandi þegar safnað leigum fyrir alla mánuði. Kaupandi mun fá kredit fyrir leigurnar frá miðjum til loka mánaðarins.
Verslunarhúsnæði er meira flókið
Það eru mismunandi leiðir til að skipuleggja viðskiptasamninga. Sumir hafa leigjendur greiða hluta eða jafnvel skatta og aðra rekstrarkostnað.
Einhver þessara gæti krafist frammistöðu og fyrir smásöluskrifstofu eða verslunarmiðstöð, myndi þetta krefjast útreikninga fyrir hvert leigusvæði ef deila kostnaði við leigusala.
Ég hef nú þegar nefnt atvinnuhúsnæði leigusala, þannig að fyrir stóra smásölu leigusamning gæti verið mikið af þessum útreikningum. Þess vegna eru endurskoðendur.
Nánast allir fasteignaskipti sem taka til fyrirframgreiddra eða eftirlaunaupphæða munu krefjast frammistöðu þessara atriða á lokaskýrslunni. Það er ekki eitthvað sem fasteignasérfræðingurinn gerir, en þeir þurfa að geta útskýrt það fyrir kaupanda eða seljanda.