Þetta litla númer getur sagt þér hvort þú ert líklegri til að græða peninga.
Áskorunin við að meta slíka eign er ekki eins erfitt og það gæti hljómað. Reyndar er það auðvelt að reikna út fjármagnshlutfall fasteigna og ætti að taka þig ekki meira en fimm mínútur eða svo.
Það byrjar með skilningi á nákvæmlega hvað gengi krónunnar er.
Hvað er fjárhæðarhlutfallið?
Húshlutfallið er það ávöxtunarkrafa sem þú getur búist við um fjárfestingu þína á grundvelli hversu mikið tekjur þú telur eignin mynda fyrir þig. Það er auðvitað mjög mikilvægur þáttur. Þú ert ekki að fara að fjárfesta í þeim tilgangi að tapa peningum.
Þetta er frábær leið til að bera saman svipaðar eignir vegna þess að tekið er tillit til allra útgjalda. Þegar tveir eignir virðast nánast eins og einn kostar meira gæti það verið vegna þess að það myndar meiri tekjur eða vegna þess að það hefur lægri kostnað.
Hvernig á að reikna húshlutfall
Þú getur reiknað fjármagnshlutfall með því að nota hreinar rekstrartekjur og nýlegar söluverð á sambærilegum eignum. Fjárhæðin er ákvörðuð og síðan beitt á eignina sem þú ert að íhuga að kaupa til að ákvarða núverandi markaðsvirði miðað við tekjur.
Fyrst skaltu fá nýlegt söluverð á svipuðum tekjueignum.
Við skulum nota dæmi um sex einingar íbúð verkefni sem seld fyrir $ 300.000.
Nú ákvarða hreinan rekstrartekjur fyrir það íbúð verkefni, eða nettó leiga veruleika af eigendum. Dragðu alla rekstrarkostnað niður nema veð. Þessi útreikningur gildir eignina eins og þú hefðir greitt pening fyrir það.
Segðu leigutekjum eftir öll þau gjöld sem þú hefur dregið frá er $ 24.000. Skiptu nú þegar þessum hreinum rekstrartekjum af söluverði til að koma á gengi krónunnar: $ 24.000 í útgjöldum deilt með $ 300.000 söluverðinu gefur þér hástafanotkun á 0,08 eða 8 prósentum.
Hvernig á að nota húshlutfallið
Fjárfestir getur notað húshlutfallið á tvo vegu. Hann gæti viljað meta eign sem hann hyggst selja miðað við markaðsverð fyrir aðrar nýlega seldar sambærilegar eignir, eða hann gæti viljað ákveða hvort verðverð fasteigna sé sanngjarnt ef hann er að íhuga að kaupa það.
Þegar þú ert að selja
Segjum að þú eigir lítið íbúð verkefni og vil selja það. Þú safnar upplýsingum um nýlega seldar eignir á svæðinu sem líkist þér. Þeir gætu haft fleiri eða færri einingar, en þú reynir að finna eiginleika sem eru eins svipaðar og hægt er við þann sem þú vilt selja.
Þú finnur þrjár eignir sem hafa selt innan síðustu þriggja eða fjóra mánuði. Erfiður hluti er að geta fundið nettó rekstrartekjur þeirra. Stundum eru þessar upplýsingar birtar í skráningunni sem sölustað, en oft er það ekki, sérstaklega þegar hreinar rekstrartekjur eru ekki hagstæðar. Þú getur fengið þessa tegund af upplýsingum frá atvinnuhúsnæði, þó sérstaklega ef þú verður að skrá eignina til sölu hjá henni.
Þannig að þú kemur til þriggja fasteignaverðs að meðaltali 9,2 prósent. Hreinar rekstrartekjur eignarinnar eru $ 31.000. Nú er allt sem þú þarft að gera er að deila hreinum rekstrartekjum með lokaprósentunni: $ 31.000 deilt með .092 kemur út í $ 226,957. Það er verðmæti eignarinnar.
Þú getur byggt það verð sem þú vilt biðja um eignina á þessari mynd og setja það á markað.
Þegar þú ert að íhuga að kaupa
Þú munt vinna með skráð eignir þegar þú ert að bera saman eignir fyrir kaupákvörðun. Þetta gerir það enn auðveldara að fá hreinan rekstrartekjur og reikna húshlutfallið fyrir hvern. Þú getur þá borið saman þá til að sjá hver myndi gera besta kaupin.
En skoðaðu útgjöld sín og leigðu engu að síður, vegna þess að einn gæti risið til toppsins ef þú getur blettur tækifæri til að draga úr kostnaði eða auka leigir.
Þú gætir komist að því að kostnaður sé óeðlilega hátt fyrir gerð og stærð eignar eða þú gætir komist að því að leigurnar sem eru innheimtar eru undir markaðsverði fyrir sambærilegar eignir. Annaðhvort af þessum aðstæðum myndi auka lækkunargengi, sem gerir það betur hugsanleg eign ef þau eru leiðrétt.
Segjum að þú hafir augun á tilteknu litla íbúðarverkefni sem er skráð fyrir $ 495.000. Er það þess virði að á núverandi markaði eða er það overpriced? Aftur fáðu nokkrar sambærilegar eignir og meðaltal seldu lækkunargengi. Við munum nota 9,2 prósent hlutfall okkar aftur sem dæmi.
Ef hreinar rekstrartekjur þessa eignar eru $ 39.500, er það þess virði að spyrja verð? Nei, því að deila þessum tekjum með húseigninni gefur þér verðmæti $ 429.348. Spyr verð á $ 495.000 er aðeins yfir markinu.
Hvaða hreinar rekstrartekjur þyrftu að fá þessi listaverð fyrir verðmæti? Skiptu um formúluna og margfalda verðlagið með því að hylja hlutfallið. Margfalda $ 495.000 um 9,2 prósent og þú færð nauðsynlegan rekstrartekjur á $ 45.540.
En mundu, það geta verið góðar ástæður fyrir því að eign myndi réttlæta betri húshlutfall. Það gæti verið staðsetningin eða eiginleika og gæði bygginga og umhverfis. Allt verður að meta áður en þú tekur ákvörðun, en húshlutfall hjálpar.