Rekstrarfyrirtæki er ekki fasteign og ætti ekki að selja eins og það
Sala á atvinnurekstri , jafnvel þegar fasteignin er innifalinn, krefst mjög mismunandi aðferða við mat. Of oft gera fasteignasala og miðlarar ekki grein fyrir muninn, þar sem þeir fá ekki það margar beiðnir um þessa tegund viðskipta.
Þegar eigandi fyrirtækisins á einnig fasteignirnar, vilja þeir vilja annaðhvort loka fyrirtækinu og selja fasteignina eða selja bæði . Fasteignasala og miðlari freistast til að skrá bæði saman, og það getur verið mistök.
Rekstrarfyrirtæki er mjög mismunandi dýr frá fasteignum þar sem það er búsettur. Það eru einnig mjög mismunandi samningsbundnar samningar sem nauðsynlegar eru til að flytja viðskiptareignir. Þeir eru ekki eins og fasteignir, og geta innihaldið ábyrgðir um rúmmál og núverandi lýðfræðilegar viðskiptavini / viðskiptavina. Matarbreytur eru mjög mismunandi, þar sem vinnufyrirtæki höfðu "góða vilja" íhugun og núverandi samningsbundnar og hugsanlega birgir samninga. Stundum geta þeir ekki farið í nýjan eiganda.
Fasteignasérfræðingar
Fasteignasérfræðingar, einkum þeir sem eru í viðskiptalegum sess, hafa þekkingu og sérþekkingu til að greina leigutekjur og gjöld og kynna þeim viðskiptavinum sínum / viðskiptavinum um ákvarðanatöku. Þar sem þau geta stutt, er að greina fyrirtæki frá fjárhagslegu sjónarmiði. Það er mikið undir yfirborðinu og skoðun á hagnaði og tapi og efnahagsreikningi byrjar ekki að komast að raunhæfum staðreyndum.
Í dreifbýli þar sem ég reyndi hafði fasteignasala skráð viðskipti til sölu og þetta var án fasteigna. Húsið var leigt. Eins og ég hafði áhuga viðskiptavina, hringdi ég og bað um fjárhagsupplýsingar, fengu P & L og efnahagsreikning. Ég hringdi til baka og bað um greiðsluflæði.
Miðlarinn vissi ekki raunverulega hvað ég bað um.
Viðskiptavinur fyrirtækisins er oft mjög frábrugðin sjóðstreymi ; Spyrðu bara IRS umboðsmann. Einn af kostum þess að eiga viðskipti er að fá nokkrar hlé með því að draga úr kostnaði sem fyrirtæki sem væri persónulegt annað. Við erum ekki að tala endilega um ólöglega eða skaðlegan dodging starfsemi. Dæmi væri frádráttur fyrir ökutæki og kostnað vegna reksturs þar sem það er hægt að nota bæði til persónulegra viðskipta og viðskipta.
Það var disservice til viðskiptavinar hans að skrá viðskipti sín þegar flestir grundvallar kröfur voru ekki innan hans þekkingargrunn. Sérhver góð viðskipti miðlari mun krefjast sjóðstreymis greiningu frá viðskiptavini sínum sem einn af mikilvægustu fjárhagslegum skjölum. Breytingar á virði fyrirtækisins eru gerðar á grundvelli hlutdeildar í sjóðstreymi , þ.mt:
- Ítarlegar töflureiknir allra tekna
- Nánar um alla útgjöld
- Hvaða kostnaður er í raun að fara til hagsbóta eiganda
- Aðlögun til tekna fyrir þá kostnað vegna eigna og bóta sem mun fara í burtu (ekki kostnaður við nýjan eiganda)
- Til viðbótar við útgjöld vegna eigna og ávinnings kostnaðar sem krefst nýrra kaupanda til að auka kostnað (eigandi / kaupmaður mun ráða framkvæmdastjóra)
Í fyrri lífsferil, seldi ég fyrirtæki í fyrirtæki sem er opinberlega á New York Stock Exchange.
Þeir sendu í hóp endurskoðenda sem eyddi nokkrum vikum, að mestu leyti að staðfesta sjóðstreymi mína. Dæmi um eigendakostnað sem var að fara í burtu var vörubíllinn minn. Félagið veitti mér ökutæki, öll útgjöld, viðhald og eldsneyti innifalinn. Þeir bættu þeim kostnaði og auknu virði viðskiptanna minnar, því það var ekki rétt kostnaður sem þeir þyrftu að borga eftir kaupin.
Eins og ég sagði í vörulistanum, ef seljandi eigandi tókst einnig að stunda viðskiptin og ekki greitt sér markaðsverðlaun, þá þurfti kaupandinn að laga mat sitt á viðskiptunum niður vegna nauðsyn þess að ráða framkvæmdastjóra hjá markaðs laun.
Eins og þú sérð eru nokkrir þættir sem gera mat á rekstrarfyrirtæki miklu frábrugðin sölu fasteigna. Og við höfum ekki einu sinni fengið í lager.
Annar hlutur um viðskiptavild er mismunandi leiðir sem það er reiknað út eftir iðnaði eða tegund fyrirtækis.
Ljóst er að flestir fasteignasérfræðingar ættu ekki að taka þátt í miðlun rekstrarfyrirtækja nema þeir hafi reynslu og þekkingu til að gera það. Mjög betri nálgun væri að eiga samstarf við viðskiptamiðlari sem ekki gerir fasteignamiðlun. Það mun vera gagnkvæmt gagnlegt samband, þar sem hver og einn færir hámarksupplifun og gildi fyrir viðskiptavininn / viðskiptavininn.