Það er einnig hægt að reikna út á næstu árum miðað við áætlað verðmæti eignarinnar að frádregnum vexti. Það væri núverandi eigið fjárfesting sem þú átt í eigninni leiðrétt með hækkun á virði og niðurfærslu veðsins.
Hvers vegna mæla arðsemi í framtíðinni?
Ólíkt einhverjum öðrum arðsemi, útreikningum á afkomu fjárfestingar, mælir þetta ávöxtun þína á breyttu númeri. Handbært fé sem þú setur inn í greiðsluna hefur ekki breyst, en í gegnum árin gerðu aðrir þættir og þeir breytast ávöxtun eigin fjár. Það er vegna þess að eigið fé breytist. Í fyrsta lagi skulum líta á hvaða ávinning þú njóta í því að eignast leiguhúsnæði:
- Greiða niður lánið: Þegar þú heldur áfram að greiða veð, ert þú að borga niður helstu lánvexti. Eigið fé þitt eykst vegna þess að þú skuldar minna miðað við verðmæti.
- Þakklæti: Húsið þitt er að meta gildi í tímanum. Svo, meðan þú ert að lækka það sem þú skuldar, ert þú líka að auka það sem það er þess virði. Munurinn á milli tveggja er vaxandi; eigið fé.
- Handbært fé : Í hverjum mánuði verður þú að banka peninga, peningar greiddir í leigu sem er yfir veð greiðslu og gjöld.
- Tekjuskattur: Afskriftir eru miklar ávinningur. Á hverju ári getur þú dregið frá leigutekjum hluta af verðmæti uppbyggingarinnar sem afskriftir. Þú eyðir ekki neinu, en frádráttur er alveg eins og þú átt.
Þeir eru ótrúlega kostir sem gera fasteignir svo miklu betri en aðrar fjárfestingar eignir. En við sjáum að það eru nokkrir þeirra sem eru að breyta eigin fé okkar, sem er stöðugt vaxandi. Við skulum skoða dæmi:
Þú kaupir leigaheimili fyrir $ 100.000 með $ 20.000 niður. Á kaupárinu sérðu að það er $ 100.000, en þú skuldar aðeins $ 80.000, þar sem þú hefur það $ 20.000 niðurfærslu sem eigið fé.
Segjum að árleg jákvæð sjóðstreymi þín sé $ 3.600, eða $ 300 á mánuði yfir veð og gjöld. Svo er arðsemi eigin fjár okkar $ 3.600 / $ 20.000, eða 0.18 = 18% arðsemi eigin fjár. Þú ert fjárfestingar sérfræðingur!
Nú skulum hratt áfram tíu ár. Þú hefur verið að borga niður veð þitt og heimili hefur hækkað í gildi, nú virði $ 118.000. Vextir vegna greiðslu á veð hefur lækkað úr $ 80.000 í $ 66.000. Kíktu nú á eigið fé þitt. $ 118.000 - $ 66.000 = $ 52.000, nýtt eigið fé í okkar einföldu dæmi. Nú skulum við gera útreikninginn aftur fyrir ROE. Þú ert að fá smá meira í leigu, þannig að sjóðstreymi þín er nú $ 4.400 á ári. $ 4.400 / $ 52.000 = 8.5% Arðsemi eigin fjár.
Hvað gerðist? Það er einfalt, eins og eigið fé aukist getur þú vissulega ekki aukið leigir það fljótt. Svo er þetta enn mikil fjárfesting? Skoðaðu hvað þú getur gert núna með $ 52.000. Það gæti verið tími til að selja og endurfjárfesta.