Burtséð frá því að reikna eiginfjárhlutfall fyrsta árs gæti fasteignir fjárfestir viljað vita afkomu sína á eigin fé eins og áætlað er fyrir komandi ár eða eins og reynt er eftir fyrsta árið.
Þetta gæti verið mikilvægt, eins og þegar eignin hefur hækkað og veðin hefur verið greidd nokkuð, gæti það fé sem fjárfest var á þeim tíma verið betra notað annars staðar ef núverandi arðsemi eigin fjár er lágt.
- Erfiðleikar: Auðvelt
- Tími sem þarf: 10 mínútur
Hér er hvernig
- Fáðu eins nákvæman og mögulegt er áætlun á núverandi eða áætluðu verði eignarinnar. Í þessu dæmi munum við nota 510.000 $ sem fasteignaverð.
- Ákveða vexti útlána. Fyrir dæmi okkar, gerum ráð fyrir að veðlánið sé $ 375.000.
- Reiknið síðan sjóðstreymi eftir skatta (CFAT) . Við munum nota $ 17.000.
- Afkoma okkar á eigin fé er CFAT / (Value - Payoff):
$ 17.000 / ($ 510.000 - $ 375.000) = .126 eða 12.6% er arðsemi eigin fjár
Ábendingar
- Í þessu dæmi virðist arðsemi eigin fjár vera mikill miðað við gildandi vexti. Hins vegar, ef veðin hefði verið greidd niður og verðmæti hækkað meira, gæti niðurstaðan verið hálf eða 6%.
Í því tilviki er mögulegt að selja eignina og fjárfesta í öðru væri vitur vegna betri arðsemi á nýju eigninni.
Skulum endurskoða arðsemi í leiguhúsnæði fjárfestingu
Það eru nokkrar mjög góðar ástæður fyrir því að fjárfestar komist að því að flytja eignir frá lager- og skuldabréfamarkaði til fasteigna geta verulega aukið arðsemi sína, arðsemi fjárfestingar.
Skulum líta á það sem gerir fasteignir svo ábatasamir:
- Tryggjanlegt: Það er áþreifanleg eign sem þú tryggir í raun gegn tapi. Ef það er skemmt eða eyðilagt færðu bætur. Ef þú átt hlutabréf í hlutabréfum og félagið fer gjaldþrota eða það er slæmt tekjutilkynning og hlutabréfaverð þitt hrynur, þá er það brotin.
- Endanlegt: Þeir geta haldið áfram að prenta og gefa út hlutabréf í lager í fyrirtæki, en það er aðeins svo mikið fasteign í heiminum. Já, þú getur byggt eitthvað á því, en það er enn eitt eilíft einstakt landslag.
- Hagnaður af eiginfjárskatti: Hagnaður þinn þegar birgðir eru seldar er áttað á því ári sem það er selt, engin undanþágur. Þú getur notað 1031 skattaskiptasamninginn frá IRS til að fresta tekjuskattsskattum af hagnaði af sölu fasteignaveðlána. Reyndar er hægt að fresta því að eilífu! Ef þú hefur verið að vaxa eigu þína í gegnum árin með 1031 kauphallum á réttan hátt, hefur þú ekki greitt fjármagnstekjuskatt. Ætti þú að fara í burtu, erfingjar þínar eignast eignina á núverandi auknu verðmæti, og allar þessar fjármagnstekjur fara bara í burtu! Já, þú getur með það tekið með þér.
- Sjóðstreymi og ávöxtunarkrafa: Fasteigna með tímanum hefur reynst hækka í verðmæti, þó að það sé hiksti á leiðinni. Þannig að eignast leigueign eignast þú eigið fé með þakklæti og þú ert að leigja það út yfir kostnað vegna jákvæðrar mánaðarflæði.
- Vöxtur eigin fjár með því að greiða niður veð: Þú ert að greiða veðgreiðsluna í hverjum mánuði og hluti af því fer í eigið fé. Þú ert að byggja upp eignaverðmæti sem þú getur lánað á mjög góðu verði.
- Great Kostnaður frádráttar: Þú færð að draga frá stjórnun, viðhald og rekstrarkostnaði, svo og fasteignaskattar gegn tekjum þínum eða jafnvel tekjum af öðrum fjárfestingum.
- Afskriftir eru gjafir: Hægt er að lækka verðmæti uppbyggingarinnar (ekki land) yfir 27,5 ár. Þetta er ekki peninga sem þú hefur eytt, en þú færð gengislækkun Bandaríkjadals á móti ársreikningi.
- Mikil áhætta með lágan áhættu: Með því að nota húsnæðislán getur þú nýtt 80% eða meira af kaupverði á leiguhúsnæði. Af hverju að eyða $ 200.000 til að kaupa eina heima reiðufé þegar þú getur keypt fjóra af þeim með niðurfærslum og setjið fjóra sjóðstreymi inn í bankann í hverjum mánuði?