Í subagency er umboðsmaðurinn sem kaupir kaupandann í raun að vinna fyrir seljanda sem undirboð skráningarmiðlarans. Þetta er mikilvægt, þar sem umboðsmaðurinn, sem vinnur við kaupandann, skuldar í raun skyldur til sölu til seljanda, ekki kaupanda.
Þessi æfing er allt en dauður í flestum ríkjum, þar sem kaupanda er að verða algengari og vegna þess að kaupendur þurfa talsmaður til að tákna hagsmuni sína í viðskiptunum. Einnig, þar sem skráningarmiðlararnir og seljendur þeirra eru ábyrgir fyrir aðgerðir, villur og vanrækslu undirliðarinnar, er þetta ekki viðeigandi staða í flestum fasteignamarkaði í dag.
Uppfærsla: Núverandi fulltrúa í iðnaði
Fasteignalög eru ríkisfundar og eru vasar með mismunandi lögum og venjum. Á sumum sviðum loka lögmenn áfram viðskiptum sem dæmi. Hins vegar eru flestir af því sem ég tala um hér hvernig við æfum í mörgum ríkjum þessa dagana.
Subagency einfaldlega er ekki gert mikið lengur. Skráningarmaðurinn starfar ekki sem umboðsaðili seljanda og kaupandi er ekki fulltrúi einhvers með skyldur til seljanda. Við skulum skoða nokkrar afbrigði af framsetningum.
Flest öll ríkin krefjast einhvers konar upplýsinga til viðskiptavinarins eða væntanlega viðskiptavinarins um hvernig þú munir vera fulltrúar þeirra í fasteignaviðskiptum þeirra. Vertu viss um að þú skiljir reglur ríkisins og ýmsar leiðir sem þú getur verið fulltrúi þeirra. Skyldur þínar og skyldur gagnvart viðskiptavininum munu breytilegt byggjast á þeirri tegund framsetninga sem þú hefur samið um.
Seljandi Seljandi eða Umboðsaðili kaupanda
Þú ert í raun að vinna sem sannur umboðsmaður og í mörgum ríkjum verður þetta að vera skrifað sérstaklega. Þú hefur skuldbindingarskylda til seljanda eða kaupanda viðskiptavinar:
- Hollusta: Þú verður að starfa eingöngu í þágu viðskiptavina þinnar. Engin önnur hagsmunir geta haft forgang, þ.mt hagsmuni miðlari eða umboðsmanns.
- Trúnaður: Öll trúnaðarupplýsingar milli þín og viðskiptavinar þínar og trúnaðarupplýsingar verða að vera trúnaðarmál að eilífu. Undantekningar fyrir dómsúrskurði eru til.
- Upplýsingagjöf: Þér er skylt að birta kaupanda neitt af verulegu eðli um viðskiptin eða eignina.
- Hlýðni: Þú getur ekki gert neitt ólöglegt, en ef það er löglegt og þú hefur fyrirmæli viðskiptavinarins um að gera eitthvað, þá ættir þú að gera það.
- Viðunandi umhirða: taktu faglega nálgun við öll störf fyrir viðskiptavininn og þú ert búist við að nota sanngjarnan umönnun til að sinna skyldum þínum á mjög faglegum hátt.
- Bókhald: Rétt er að reikna með öllum peningum eða öðrum verðmætum sem viðskiptavinur hefur falið þér fyrir.
Viðskiptasala eða aðstoðarmaður
Vegna þess að samskiptasambönd eru sjaldgæf þessa dagana, eiga flestir miðlari og umboðsmenn viðskipti sem miðlari viðskipta eða viðskipti facilitators.
Þú ert ekki umboðsmaður og skyldur eru ekki nauðsynlegar. Reyndar verður þú að bera sömu hollustu, sanngjarnan umönnun, upplýsingagjöf og bókhaldarefni samt. Þú ert bara ekki haldinn eins háur staðall og þú ert þegar þú ert umboðsmaður.
Vicarious ábyrgð
Ég átti fjölda lögfræðinga sem kaupendur á markaðnum mínum og ég get sagt þér að þeir vildu aldrei að ég virki sem umboðsmaður þeirra. Þú sérð, umboðsmaður og viðskiptavinur er talinn einn í nokkru leyti. Það er frábært samband, og viðskiptavinurinn getur raunverulega komist í lagaleg vandamál með röngum umboðsmanni.
Þú sérð, ábyrgðarmaður er viðskiptavinurinn ábyrgur fyrir aðgerðum umboðsmannsins. Að því gefnu að ekkert sé sviksamlegt, en stórt mistök er gerður af umboðsmanni, þá er viðskiptavinurinn haldinn jafn ábyrgur. Þú getur séð hvers vegna lögfræðingur vildi ekki vera ábyrgur fyrir mistökum sem fasteignasala getur gert.