Lög um fasteignastofnun: Hvernig stofnunin er búin

A Staða sem skilgreinir skyldur umboðsmanna og réttindi viðskiptavina

Express Agency

Tjástofa er stofnað með annaðhvort munnlegan eða skriflegan samning milli höfuðstólsins og umboðsmannsins. Það gefur til kynna að þeir séu tilbúnir til þess að sýna fram á þessa stöðu.

Í fasteignum er stofnunin venjulega búin til með annaðhvort skriflegri skráningu samnings við seljanda eða kaupanda umboðsaðila með kaupanda. Sum ríki leyfa munnleg samninga, en flestir gera það ekki.

Implied Agency

Það er einnig hægt að stofna stofnunar samband við aðgerðir aðila.

Ef fasteignasala tekur ábyrgð á því sem venjulega er umboðsmanni, en hefur ekki undirritað stofnunarsamning, má hún ennþá teljast umboðsmaður með því að nota fyrirhugaðan stofnun. Að sama skapi, ef viðskiptavinur spyr umboðsmanninn um ráð eða aðgerðir sem eru venjulega þær í auglýsingastofu, þá er hægt að búa til óbeint stofnun.

Sum ríki hafa búið til sértæka löggjöf sem segir að ekkert stofnun geti verið án skriflegs stofnunar samnings. Þetta hjálpar til við að koma í veg fyrir að slysni sé gefið til kynna.

Ekki verða óskráð tvískiptur umboðsmaður

Í þeim ríkjum sem hafa ekki útilokað óleyfilegt auglýsingastofu, ef þú ert með fulltrúa umboðsskrifstofu hjá skráningarklúbbnum skaltu vera varkár hvað þú gerir ef þú ert að vinna með kaupanda sem hefur áhuga á því skráningu. Í fyrsta lagi þyrftu að birta auglýsingastofu stöðu til kaupanda og þá ekki taka skyldur sem myndi þýða að þú ert líka umboðsmaður þeirra.

The vegur það er að mestu gert í dag

Leyfið mitt hangir í New Mexico, en ég hef einnig haldið miðlaraleyfi í Texas og Colorado áður.

Margir ríki hafa nú skjöl og upplýsingar sem styðja " viðskipti miðlun " eða kallað af öðrum nöfnum, framsetning kaupanda eða seljanda án "auglýsingastofu." Hugtakið fasteignasala þýðir sjaldan það lengur þessa dagana.

Svo get ég tekið skráningu og ekki verið umboðsmaður seljanda, og það er einmitt það sem ég gerði alltaf.

Eina skipti sem spurningin um auglýsingastofu komst alltaf að kaupanda eða seljanda var ef ég væri að vinna með lögfræðing eða dómara. Af einhverri ástæðu vakti ég þá með vefsíðu mína. Þeir vildu ekki að ég væri umboðsmaður þeirra vegna vicarious ábyrgð .

Víkjandi ábyrgð leggur viðskiptavini umboðsmanns í hættu fyrir starfsemi umboðsmanns þeirra. Svo, ef ég væri að gera eitthvað rangt eða gera mistök, myndi viðskiptavinur minn einnig vera ábyrgur fyrir því. Þessir lögfræðingar vissu að þeir vildu ekki áhættu, þótt þeir vissu að ég fylgdi reglunum vandlega.

Þegar ég vann með kaupendum, starfaði ég alltaf sem miðlari viðskipti, aldrei umboðsmaður. Þeir spurðu næstum aldrei og upplýsingaskilríki okkar birtu skýrt skyldur mínar til viðskiptavina minnar. Hér eru þeir beint frá lögum:

A. heiðarleika og sanngjarnt umönnun eins og fram kemur í ákvæðum þessa kafla;

B. samræmi við staðbundna, ríki og sambands sanngjarnt húsnæði og andstæðingur-mismunun lögum, New Mexico fasteignir leyfi lögum og fasteignir þóknun reglur og önnur gildandi staðbundin, ríki og sambands lög og reglur;

C. frammistöðu allra og allra skriflegra samninga sem gerðar eru við viðskiptavininn eða viðskiptavininn;

D. aðstoð við viðskiptavini eða viðskiptavin viðskiptavinar við að ljúka viðskiptum nema annað sé tekið fram skriflega frá viðskiptavini eða viðskiptavini, þar á meðal:

1. kynning á öllum tilboðum eða mótteknum tilboðum tímanlega; og
2. aðstoð við að fara eftir skilmálum samningsins og við lok viðskiptanna; Ef miðlari í viðskiptunum veitir ekki þjónustu, ráðgjöf eða aðstoð sem lýst er í 1. og 2. mgr. undirliðar D í 16.61.19.8 NMAC skal viðskiptavinurinn eða viðskiptavinurinn samþykkja skriflega að miðlarinn sé ekki búinn að veita slíka þjónustu, ráðgjöf eða aðstoð, og miðlari skal birta skriflega samkomulag um slíka samning við aðra miðlari sem taka þátt í viðskiptunum;

E. viðurkenning miðlari að málefni sem tengjast viðskiptum sem eru utan þekkingar eða sérþekkingar miðlara eða hæfnisaðila og að félagi miðlari eða hæfur miðlari muni benda til þess að viðskiptavinurinn eða viðskiptavinurinn fái sérfræðiráðgjöf um þessi mál;

F. Skýrsla um alla peninga eða eignir sem miðlarinn hefur fengið;

G. skrifleg upplýsingagjöf til viðskiptavina sinna eða viðskiptavina og annarra miðlara sem taka þátt í viðskiptum um hugsanlega hagsmunaárekstra sem miðlari hefur í viðskiptum, þ.mt en ekki takmarkað við:

1. öll skrifleg verðbréfaviðskipti sem miðlari hefur með öðrum aðilum að viðskiptunum eða;
2. hvers kyns efnisleg áhugi eða tengsl viðskiptalegs, persónulegrar eða fjölskyldunnar sem miðlari hefur í viðskiptum;
3. Önnur verðbréfa tengsl valkostur í boði í New Mexico;

H. skrifleg upplýsingagjöf um allar aukaverkanir sem raunverulega eru þekktar af hlutdeildaraðilanum eða verðbréfamiðluninni um eignina eða viðskiptin eða um fjárhagslega getu aðila að viðskiptunum til að ljúka viðskiptunum; Viðeigandi upplýsingar um efni sem krefjast upplýsingaskyldu innihalda ekki allar upplýsingar sem falla undir lög um sambandsleg sanngjörn húsnæði eða mannréttindalög New Mexico.

I. Viðhald trúnaðarupplýsinga sem lýst er í tengslum við samskipti fyrra stofnunar nema upplýsingarnar séu með samþykki fyrrverandi viðskiptavinarins eða samkvæmt lögunum;

J. nema annað sé heimilað skriflega skal félagi miðlari eða hæfur miðlari ekki birta viðskiptavinum sínum eða viðskiptavini á viðskiptum sem seljandi viðskiptavinur eða viðskiptavinur hefur áður gefið til kynna að þeir muni samþykkja söluverð sem er lægra en að spyrja eða skráð verð fasteigna ; að kaupandinn viðskiptavinur eða viðskiptavinur hafi áður gefið til kynna að þeir muni greiða hærra verð en verðlagið í skriflegu tilboði; hvatning viðskiptavina sinna eða viðskiptavina til að selja eða kaupa eignir; að seljanda viðskiptavinur þeirra eða viðskiptavinur eða viðskiptavinur eða viðskiptavinur viðskiptavinar þeirra muni samþykkja að fjármögnunarskilmálar en þeir sem eru í boði; eða aðrar upplýsingar sem beðið er um skriflega af viðskiptamanni eða viðskiptavini eða viðskiptavini hæfnismiðlarans til að vera trúnaðarmál, nema upplýsingagjöf sé krafist samkvæmt lögum.

Það tekur eftir öllum áhyggjum sem viðskiptavinir mínir kunna að hafa haft.