01 - Real Estate Investment Mat er bæði magn og eigindlegt
Ég var að skoða hugsanlega fjárfestingu um daginn. Það var fjölbreytt fjögurra eining fjölskylda eign sem var að vera upptekin í heild sinni eigandi, sem hafði verið þar í þrjátíu ár. Eigandi var eclectic fræðileg og það var alls kyns bric-a-brac og forn dreifður um allt. Staðurinn var ekki skipt niður á réttan hátt. Teppi þurfti að skipta út og gólf viðgerð. Vaxandi grunnur hafði bólgið gólfið á stöðum og hafði skapað stór sprungur sem hljóp upp og niður ýmsar veggi.
Ég lékst á stað með nokkrum vinum mínum - núna sem hafði áhuga á að komast inn í fasteignir. Þeir skrifuðu staðinn frá því augnabliki sem þeir gengu í dyrnar. En þegar ég sá þessar bylgjur og sprungur sá ég eitt: peninga. Grundvallarvandamál skemma af flestum fjárfestum, sem dregur úr samkeppni og getur dregið úr verðlagningu.
En hvernig á að meta samning eins og þetta? Eða einhver samningur, fyrir þessi mál? Persónulega brot ég niðurhvarfið niður í tvo flokka:
• Magn: Hvernig býst ég við eigninni sem fjárfesting? Fyrir þennan hluta get ég labbað út reiknivélina mína, töflureikni mína, eða matsvottun mína og keyrðu nokkrar tölur.
• Eiginleikar: Ég verð að spyrja sjálfan mig "get ég dregið það af?" Ef þú ert eins og mikill meirihluti fasteignafjárfesta, þá ertu að taka þátt í tímastilli. Það þýðir að þú verður að takast á við þetta verkefni ofan á "dagvinnuna þína" og stjórna því síðan. Þessi hluti af greiningunni mun taka smá sál að leita; reiknivél mun ekki hjálpa þér hér.
02 - Magn - Running the Numbers Using Cap hlutfall
Persónulega hef ég tilhneigingu til að skoða þrjú lykilatriði þegar ég er að íhuga fjárfestingu. Húshlutfall , er fyrsta þessara verkfæra.
Húshlutfall er einfaldlega árleg hreinar tekjur deilt með verði eignarinnar. Í mörg ár hafa fjárfestar verið að nota "1% reglan" sem einfaldlega segir að mánaðarleg leigutekjur eignar verði að vera u.þ.b. 1% af verði sem þú borgar fyrir eignina. Sumir markaðir hafa flutt í burtu frá þessu hlutfalli vegna eldsneytisverðs, en í öðrum er hægt að finna eignir sem passa við 1% regluna. Eitthvað sem þú ættir að hafa í huga, er þó að 1% þumalputtareglan sé sanngjarnt vísbending um hvort eignin muni búa til nóg sjóðstreymi á ársgrundvelli til að ná til veðgreiðslna auk gjalda. Það eru auðvitað margar breytur sem fara inn í þetta (frá skatta til vaxtagjalda í prósentu niður greiðslu sem þú borgar) en það er upphafspunktur.
03 - Handbært fé sem matvælaferli
Eina ástæðan fyrir því að þú hefur áhyggjur af hámarkshraði er að þú ert í raun að reyna fyrir auðvelda umboð fyrir hvers konar fjárstreymi sem fjárfestingin er að fara að búa til. Í fjárfestingu er reiðufé konungur - hunsa þessa útreikning í hættu þinn.
Áætlaður sjóðstreymi felur í sér að reikna út helstu væntanlegar útstreymi fjármagns (skatta, höfuðstóll, vextir, gjöld, laus störf, gjöld, viðgerðir) og bera saman það með tekjum sem eignin framleiðir. Þú getur gert þetta annaðhvort með töflureikni eða notað hugbúnaðarpakka fyrir fasteignamat.
04 - Hlutfall af ávöxtun sem töluverð fasteignafjárfestingargreiningartól
Sjóðstreymi mun síðan leyfa þér að reikna út vænt ávöxtunarkröfu eignarinnar (ROR). Arðsemi er mælikvarði á arðsemi; Það mælir peningana sem verkefnið muni mynda gegn peningum sem þú verður að setja inn í verkefnið.
Þú þarft töflureikni eða fasteignamats hugbúnaður til að reikna þetta hlutfall. Ég held að það sé mjög gagnlegt vegna þess að það gerir mér kleift að bera saman ávöxtunina sem ég býst við fyrir fjárfestingu og ávöxtunina sem ég myndi með góðu móti búast við fyrir aðrar ólíkar fjárfestingar. Til dæmis: Ef ég hljóp tölurnar fyrir eignina sem ég lýsti í upphafi þessarar greinar og það sparkaði aftur til mín ávöxtun 8% myndi ég örugglega framhjá.
Ég get búist við að fá 8% fjárfestingu á hlutabréfamarkaðinum (lægri áhætta og mikið minna átak). Fyrir áhættuna og áreynsluna sem ég þyrfti að setja inn í þetta verkefni myndi ég búast við gengishækkun vel norður af 20%.
05 - Eiginleikar - Getur þú fengið verkefnið lokið?
Eins og ég nefndi hér að framan, mun reiknivél þín ekki hjálpa hér. Þetta er þegar þú þarft að líta í spegilinn og hugsa um hversu mikinn tíma og fyrirhöfn þú ert að fara að geta helgað verkefninu.
Aftur skulum við líta á verkefnið sem ég talaði um í upphafi þessa greinar. Segjum að þú ert að bera saman það gegn svipuðum tækifærum; annar fjölskylda í sama hverfi en sem krefst minni vinnu. Þú vilt taka þetta tækifæri yfir fixer-efri nema annað sem boðið upp á talsvert hærra ávöxtunarkröfu. En hversu mikið hærra?
Til að hefja fjárfestar býð ég alltaf með sömu ráð: Á þessu sviði er við hliðina á varúð. Verkefni sem þú getur fengið gert er óendanlega betra en það sem þú hefur brennt út þegar þú ert hálfleið í gegnum það. Finndu eitthvað í huggunarsvæðinu þínu sem býður upp á nokkrar góðar tölur, gerðu það gert, farðu síðan áfram í meira krefjandi (og vonandi meira arðbæran) verkefni næst.
Niðurstaða:
Greining er hluti list, hluti vísindi. Kíktu á önnur atriði í þessum kafla fyrir fleiri hugmyndir um mat á fjárfestingum.
Höfundur Chris Smith er fasteignasala, stofnandi á netinu tilvísun fyrir fjárfesta og fasteignasala og hefur birt greinar í Corporate Finance Magazine, Euromoney og Business Journal Network.