Kaupa rétt, komdu út fljótlega, treystu liðinu þínu
Hvað þýðir það að fletta hús?
Flip hús þýðir að þú ert að kaupa hús með það fyrir augum að selja það, venjulega fljótt, til hagnaðar.
Það er ekki langtíma kaup og halda stefnu. Selja eignina fyrir meira en þú keyptir það fyrir, þýðir ekki endilega að þú munir græða.
Til dæmis, þú kaupir hús fyrir $ 200.000 og setja í $ 50.000 virði af endurnýjun. Ef þú selur húsið fyrir 240.000 $, sem er meira en þú keyptir það fyrir, muntu í raun tapa peningum þegar þú tekur þátt í endurnýjunarkostnaði, auk viðbótarkostnaðar til að halda eigninni og selja eignina.
Hvaða tegund af eignum er hægt að fletta?
Algengasta tegund eignarinnar sem er snúið er ein fjölskyldaheimili. Hins vegar er næstum hvers konar fasteignir hægt að snúa til hagnaðar. Þetta felur í sér:
- Fjölskyldur Heimili : Flipping tækifæri fela í sér endurnýjun núverandi eininga eða bæta við fleiri einingum til að gera eign verðmætari fyrir væntanlega kaupendur.
- Blönduð eign: Þetta gæti falið í sér endurnýjun eða viðbætur í smásala, íbúðarhúsnæði eða bæði.
- Smásala eignir : Endurnýja rýmið til að henta sérstökum þörfum, svo sem veitingastað, stofu eða almenna verslun.
- Land : Að fara í gegnum skipulagsferlið til að fá það samþykkt fyrir tiltekna notkun, svo sem íbúðarhúsnæði eða smásölu. Að fá skipulögreglur geta verið langvarandi ferli eftir því hversu hratt og auðvelt byggingardeildin í bænum er að vinna með.
Lykill 1: Kaupa á réttu verði
Þú gerir peningana þína við kaupin. Það skiptir ekki máli hversu vel þú endurnýjar heimilið í lokin ef þú setur of mikið af peningum frá upphafi, mun það verða miklu erfiðara að græða.
Ákvarða eftir viðgerðargildi - ARV
Þú ert að reyna að ákvarða hversu mikið þú hefur efni á að kaupa eignina til að fá hagnað. Þess vegna þarftu að vinna afturábak.
Það fyrsta sem þú þarft að gera er að ákvarða eftirgerðargildi eignarinnar. Þetta er það sem þú telur að heimili verði þess virði eftir að þú hefur lokið öllum endurbótum á eigninni.
Þú verður að skoða nýlega seld verð fyrir sambærilegar eignir á svæðinu. Þó að horfa á sambærilegar aðstæður er ekki nákvæm vísindi, þá mun það hjálpa þér að gefa þér kolli af verðmæti heimilisins. Ef heimili þitt er fjögurra rúm, tvö bað Colonial, þú vilja vilja til að líta á Colonials af svipuðum stærð sem hafa selt á síðasta ári. Þú verður að gera breytingar á ákveðnum þáttum eins og:
- Kvartmíluspjall: Tvær heimili geta haft sömu fjölda rúm og bað, en einn gæti verið 1.000 fermetra fætur stærri.
- Gæði endurbóta: Skoðaðu efni sem notuð eru í endurnýjuninni. Er þetta það sem núverandi kaupandi er að leita að?
- Staðsetning: Sum svæði bæjarins verða betri en aðrir: betri skólahverfi, rólegri götu.
- Lot Size: Stærri hellingur verður verðmætari.
- Aðstaða: Er heimili með miðlæga loftkælingu, sundlaug í botni, fullbúið kjallara eða húsbóndi föruneyti?
Þegar þú hefur horft á sambærilegir eiginleikar ættirðu að geta komið upp mörg af því sem heimurinn verður þess virði þegar þú hefur lokið við endurnýjun þína. Þetta er eftir viðgerðargildi.
Draga frá kostnaði þínum
Til þess að kaupa eignina á réttu verði þarf að ákvarða hversu mikið fé þú trúir að þú munir eyða heima hjá þér.
- Loka kostnaður við kaup: Þetta felur í sér titil tryggingar, heima skoðanir, gjöld lögfræðingur, kannanir, bankakostnaður, upptöku gjöld: verk og veð.
- Framkvæmdir Kostnaður: Leyfi frá bænum, efni kostnaður, kostnaður af vinnu.
- Eignarkostnaður: Tryggingar greiðslur, skatta, greiðslu á öllum lánum, mögulegum kostnaði gagnsemi.
- Loka kostnaður við sölu: Gjöld dómsmálaráðherra, hugsanlega fasteignaskattur, fasteignasala, upptökugjöld: gjöld og veð, bæjarskoðunargjöld: möguleg vottorð um yfirráð , CO, ef bæinn krefst þess, kaupanda: rangt við eignina, svo kaupandinn mun líklega biðja um kredit frá þér til að laga þetta.
Hvað er hagnaður þinn af hendi?
Þú ert líklega ekki að fara í gegnum allt verkið og hætta að snúa heim til að gera $ 5.000. Þess vegna verður þú að ákvarða hugsjónarmarkmið þitt frá flipanum. Þegar allt er sagt, viltu gera $ 20.000? $ 50.000? $ 100.000? Vitandi hversu mikið þú vilt gera mun hjálpa þér að ákvarða það verð sem þú hefur efni á að kaupa heima.
Þú ættir líka að vera meðvitaður um að þú gætir þurft að greiða gjaldeyrisskatta af hagnaði sem þú gerir. Það fer eftir tekjurnar þínar, þú gætir þurft að greiða ekkert eða þurfa að borga allt að 20 prósent af hagnaði þínum til Uncle Sam. Þú gætir þurft að fresta þessum kostnaði með því að gera 1031 Exchange.
Ákveða hugsanlega kaupverð
Nú þegar þú hefur ákveðið eftirgerðargjald fyrir eignina, áætluðu kostnað í tengslum við endurbætur á eigninni og hversu mikið fé þú vilt gera getur þú ákveðið hámarksupphæðina sem þú ert tilbúin að greiða fyrir eignina.
Eftir viðgerðargildi
- Lágmarkskostnaður
- Minni hagnaður hvatning
= Tilvalin kaupverð
Þetta er málið þar sem þú gerir tilboð þitt og vona að það sé samþykkt. Þú hefur farið í gegnum mikið af vinnu til að koma á þennan fjölda, svo ekki vera swayed af fasteignasala að segja þér hvort þú hækkar tilboðsverð þitt, eignin er þitt. Sérhver dollari meira sem þú borgar fyrir eignina er dalur af hugsanlegum hagnaði sem þú ert að missa. Mundu að þú ert peningurinn þinn við kaupin.
Lykill 2: Komdu út fljótt
Markmiðið með því að snúa fasteignum er að græða og gera þessa hagnað eins fljótt og auðið er. Allir góðir fjárfestar vita að fasteignamarkaðurinn getur kveikt á dime. Allir þættir geta dregið verulega úr eignum þínum. Þetta felur í sér:
- Hækkun vaxta: Þegar vextir eru háir, hefur fólk ekki efni á að eyða eins mikið á heimilinu. Það dregur úr kaupmátt sínum vegna þess að mánaðarleg veðgreiðsla þeirra verður hærri. Þegar vextir hækka mun húsnæðisverð lækkast til að laga sig fyrir þessa lækkun kaupmáttar.
- Breyting á árstíð: Heimiliskaupstímabilið fer í sumarið þegar börn eru í skóla. Fjölskyldur vilja flytja fyrir nýju skólaárið hefst. Ef þú ert ekki fær um að fá flipa þína á markaðnum fyrir snemma vor / sumarhraða getur þú endað kostað þig mikið af peningum.
- Aukning í birgðum: Önnur þáttur sem getur haft áhrif á verðmæti heimilisins er umfram birgða á svæðinu. Ein ástæða þess að þetta gæti gerst væri ef stór fyrirtæki í bænum slökknar og fólk byrjar að setja heimili sín á markaði svo þeir geti flutt. Það eru aðeins svo margir kaupendur fyrir 3 svefnherbergi, 2 baðherbergi $ 250.000 Ranch heim. Ef það eru fimm á markaðnum gætir þú þurft að draga úr verðinu til að fá það selt fljótt.
- Foreclosures eða Short Sales á svæðinu: Því miður getur þú ekki stjórnað nágrönnum þínum. Stuttum sölu og foreclosures á svæðinu muni lækka verðmæti heimilisins.
- Natural Disaster: Þú getur einnig ekki stjórnað móðurmálinu . Hurricanes, tornadoes og villur geta eyðilagt svæði, þannig að verð heima jafnt í hryssum.
- Skólagjöld: Ef einkunn skólakerfisins fer niður verður hverfinu minna æskilegt fyrir hugsanlega kaupendur.
- Slæm efnahagslíf: Þegar hagkerfið hrynur, þá gerðu heimaverð. Færri fólk getur keypt heimili og þeir sem eru að leita að eyða minna.
- Umhverfisvandamál / rafmagnslínur: Hækkað magn radons eða annarra efna í jarðvegi, rafmagnslínur sem eru smíðuð í bakgarðinum eða leiðsla sem liggur í gegnum bæinn mun gera það erfiðara að selja heimili þitt fyrir hæsta dollara.
Lykill 3: Liðið sem þú vinnur með getur gert eða brjótast á þig
Vel heppnuðu eignasveppir eru gerðar fljótt og gerðar fyrir réttu verði. Leigja röng verktaka, hönnuður eða fasteignasali getur fljótt snúið flipa í flop. Fullkomlega, þú verður að hafa lið af treystum einstaklingum á sínum stað áður en þú lokar á hótelinu svo þú missir ekki tíma.
Hönnuðir
Ef þú ert að fara að ráða hönnuður fyrir endurnýjun þína þarftu að ganga úr skugga um að hann eða hún sé kunnugur svæðinu. Það síðasta sem þú vilt gera er ofbætt. Ekki hvert heimili þarf Calcutta marmara og Brazilian harðviður gólf. Þú getur búið til mikla peninga með mikilli hæð og hreint hönnun. Eldhús og böð selja heimili, en flestir kaupendur vilja ekki vita muninn á $ 400 blöndunartæki og $ 40 einn.
Að þekkja markaðinn mun einnig hjálpa til við að ákvarða hvers konar kaupandi er að leita á þessu sviði. Lækir svæðið fullt af einföldum, nýbúðum, ungum fjölskyldum með litlum börnum, stofnum fjölskyldum eða tómum bóndum? Þetta mun hjálpa til við að ákvarða besta leiðin til að endurnýja. Ættir þú að bæta við öðru svefnherbergi? Leggðu áherslu á fjölskyldu herbergi fyrir börnin? Er húsbóndi föruneyti að vera aðalleiki?
Verktakar
Þetta felur í sér rafvirki, pípulagningarmenn, hliðar, roofers, loftræstingu verktaka, málara, pavers og einhver annar sem þú gætir þurft. Þú vilt fá mörg tilboð svo að þú fáir besta verðið, en þú vilt líka athuga persónuskilríki vegna þess að besta verðið er ekki alltaf besta vinnan. Þú gætir held að þú hafir frábært verð í upphafi en mun lenda í því að eyða meiri tíma og peningum að reyna að laga óþarfa vinnu verktaka.
Gakktu úr skugga um að verktaki skilji nauðsynleg leyfi sem þarf að taka út með bænum fyrir endurnýjunina sem á að gera. Hversu lengi tekur bæinn að vinna leyfi? Eru einhver skipulagsvandamál sem verða að vera samþykkt? Leyfið málefni við bæinn getur haldið störfum í marga mánuði og dregið úr öllum hugsanlegum hagnaði.
Verktakar eru einnig alræmdir fyrir að vanmeta hversu lengi vinnu muni taka. Gakktu úr skugga um að þú hafir ákveðið frest við verktaka fyrir það verk sem verður að vera lokið. Þú ættir einnig að vera með viðbragðssjóður í fjárlögum þínum fyrir þessar störf sem ekki eru lokið á réttum tíma.
Fasteignasala
Viltu selja fasteignasali eða reyna að selja eignina sjálfur. Ef þú selur með fasteignasali, mundu að þáttur í þóknun sinni við sölu.
Þegar þú velur fasteignasali þarftu að ganga úr skugga um að þeir þekkja markaðinn þar sem þú ert að reyna að selja heimilið. Jafnvel ef þú hefur unnið með fasteignasali í fortíðinni gætu þeir ekki verið bestir fyrir þennan tiltekna markaði.
Í samlagning, margir fasteignasala eru einfaldlega áhuga á að gera fljótur sölu og ekki endilega að selja heimili fyrir bestu dollara. Gakktu úr skugga um að þú hafir gert eigin rannsóknir og að þér líði vel með númerinu sem fasteignasala telur að þú getir fengið fyrir heimilið. Þú vilt fljótlegan sölu, en þú vilt líka ekki fara of mikið af peningum á borðið.