Nýting er notkun ýmissa fjármálagerninga eða lánsfjármagns til að kaupa og / eða auka möguleika á fjárfestingu. Hugtakið er notað bæði á Wall Street og á fasteignamarkaði á Main Street.
Einstakasta dæmi um fasteignir er veð, þar sem þú notar eigin peninga til að nýta kaupin. Í flestum tilfellum fær 20% afborgun (og góð lánsfé) 100% af eigninni og húsinu sem þú vilt . Sumir veð forrit geta jafnvel leyft þér að setja niður minna.
Ef þú ert fjárfesting í fasteignum getur þú verið í samstarfi og samstarfsaðilarnir geta sett upp alla hluta af peningunum eða seljendur geta verið tilbúnir til að fjármagna sum kaupverðs þeirrar eignar sem þeir selja. Allir eru dæmi um skiptimynt
Dæmi um skiptimynt
Segjum að þú hafir verið að leita að húsi í miklu hverfi. Þú finnur 2 eignir: 500.000 $ hús þar sem þú þarft veð og 100.000 hús sem þú gætir keypt eingöngu.
Atburðarás 1: Þú færð fram á 500.000 húsið, bankann og þeir munu gefa þér $ 400.000 veð ef þú setur niður $ 100.000 eða 20%. Miðað við að fasteignir á þessu sviði hækki kannski 5% á ári, í 12 mánuði er fjárfestingin þess virði 525.000 $.
Atburðarás 2: Þú kaupir $ 100.000 húsið í beinni útsendingu og þú skuldar ekki neitt neitt. Ef fasteignamarkaðurinn hækkar um 5% á ári, í 12 mánuði er fjárfestingin þín virði $ 105.000.
Í atburðarás 1, skiptimynt starfaði í hag þinn, auka verðmæti fasteignafjárfestingarinnar. En ef fasteignaverð lækkaði um 5% á því fyrsta ári hefði atburðarás 1 misst $ 25.000. Svæði 2 hefði séð lækkun á aðeins $ 5.000.
Hlutur sem þarf að forðast í notkun fasteignaveltu
Notað á réttan hátt getur fasteignaáhrif verið árangursríkt tól fyrir fjárfesta fjárfesta til að auka arðsemi þeirra. Lykillinn er að koma í veg fyrir að taka ákvarðanir án þess að rétta áherslu á áhættuþætti í skiptimynt. Forðastu þessar áhættuhegðir og þú hefur miklu betri möguleika á að átta þig á árangri í notkun fasteignaáhrifa.
01 - Telja á háum stigum þakklæti
Jafnvel þótt eignir hafi verið að þakka 12% til 20% vexti í nokkur ár, er það mjög áhættusamt að telja að hlutfallið verði áfram. Það getur valdið því að þú greiðir fyrir eignir, búist við því að átta sig á mismun á sölu frá þakklæti. Ef það gerist ekki ertu að halda tapi eða verri.
Þegar þú skipuleggur skuldsettar fasteignir fjárfestingar þínar líta að minnsta kosti í þrjár aðstæður: best; versta; og líklegast.
02 - Enda með of miklum greiðslu
Það kann að virðast eins og mikill fjárfesting til að stjórna eign með mjög litlum niður greiðslu. Þú ert að horfa á tölurnar og sjá mjög mikils arðsemi vegna lágs peningaútgjalds þíns.
Vandamálið er hærri greiðslur sem koma með hærri skiptimynt. Ef þetta er veð, getur þú treyst því að þurfa að greiða mánaðarlegar greiðslur og því meira sem þú hefur lánað, því hærra mánaðarleg greiðsla.
Ef markaðurinn verður mjúkari eða eignir þínar upplifa hærra en gert er ráð fyrir laust eða lánsfé tapi, geturðu fundið þig ófær um að viðhalda þeim hærri veðgreiðslum sem virtust fínt í upphafi. Ef þú getur ekki gert mánaðarlaunin er fjárfestingin í hættu.
03 - Leyfa góðan fjármögnun vegna slæmrar kaups
Margir fjárfestir hafa ofgreitt eign vegna þess að þeir fundu nirvana í miklum skiptimynt fjármögnunar skipulagi. Sagði öðruvísi, bara vegna þess að þú getur fengið eign með mjög litlum peningaútgáfu þýðir það ekki að það sé gott að kaupa. Horfðu á verðmæti eignarinnar í tengslum við núverandi og væntanlega markaðsþróun. Finndu "sambærilegar" eða aðrar eignir eins og það. Hvað hafa þeir selt fyrir? Hvað er að selja á svæðinu?
Ef eignin er overpriced, þakklæti verður lágmarks eða verri, vera engin. Og vei þér, ef markaðurinn endurheimtir sig um stund. Yfirverðin þín verður veruleg draga og þú munt ekki geta afferma það án þess að tapa.
04 - Gleymdu að sjóðstreymi er konungur
Ef bara einn af þessum "ekki" hegðun festist í huga þínum, þá er þetta það sem þú ættir að íhuga vandlega. Villur í dómi í einum eða fleiri af þeim atriðum hér geta verið gleymast ef þú hefur það eina frábæra hlutina - frábært sjóðstreymi .
Ef leigutekjur þínar, að frádregnu veðakostnaði þínum og kostnaði, eru að koma á föstum peningum í vasanum í hverjum mánuði, þá er sú staðreynd að eignin hafi ekki náð gildi á þessu ári ekki jafn áhyggjufull af atburði. En ef allar fjárfestingar þínar á fasteignum eru niður, þá ertu með fullt af heitu vatni.