Erfiðleikar: Auðvelt
Tími sem þarf: 5 mínútur
Hér er hvernig:
- Ákvarða rekstrarhagnaður (GOI) eignarinnar:
Brúttóhagnaður tekjur - Laus störf og tapsfall = Verg rekstrartekjur
- Ákveðið rekstrarkostnað eignarinnar. Þetta myndi fela í sér kostnað við stjórnun, lagaleg og bókhald, tryggingar, janitorial, viðhald, vistir, skatta, veitur osfrv.
- Dragðu rekstrargjöld frá rekstrartekjum til að koma á hreinum rekstrartekjum. Með því að nota dæmi um eign með brúttó rekstrartekjum af $ 52.000 og rekstrargjöld af $ 37.000, verða hreinar rekstrartekjur okkar:
$ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 Hrein rekstrartekjur
Auglýsing lánveitendur nota mismunandi hæfi viðmiðanir til að ákvarða hvort veð sé réttlætanleg og hversu mikið þau vilja lána gegn eignum. Fjárfestingareigendur eru yfirleitt ekki metnir með eigin lánshæfiseinkunn, því það er ekki eins mikilvægt fyrir lánveitanda og tekjuframboð möguleika eignarinnar sem veðsettur er.
Staðreyndin er sú að heimakaupari muni lifa á heimilinu sem þeir eru að kaupa, þannig að lánveitandi metur getu sína til að greiða veð og sögu þeirra um að greiða skuldaskuldbindingar.
Það er mjög ólíkt ástand frá atvinnuhúsnæði, segjum skrifstofu flókið. Kaupendur eru að kaupa þessa eign í einum tilgangi; að búa til jákvæða sjóðstreymi úr leigutekjum.
Tekjur
Hvatningin fyrir kaupin er tekjur, þannig að lánveitandinn vill meta eignina að mestu leyti miðað við tekjur sem það muni mynda.
Jú, eignarskilyrði og aðrir þættir koma inn í veðréttindi, en tekjur eru stór þáttur. Ef eignin getur þjónusta skuldina (greitt veð greiðslurnar) og hefur enn ásættanlegt mánaðarlegt tekjufjárstreymi, þá er líklegt að veð verði tekin í notkun.
Útgjöld
Að sjálfsögðu eru útgjöld ein helmingur helstu áhersla í NOI útreikningnum. Það er mikilvægt að ná öllum rekstrarkostnaði eignarinnar. Þetta getur og oft verið með:
- Markaðssetning og auglýsingar - Það fer eftir tegund eignar, þessi kostnaður flokkur getur verið mikið. Fyrir íbúð eign, mest af þessum kostnaði væri að auglýsa til að búa til leigjandi umsækjendur. Fyrir smásölu eða skrifstofu eign, sama mun gilda, en það getur líka verið markaðskostnaður að kynna eignina fyrir neytendur eða viðskiptavini fyrir leigjendur.
- Stjórnun - Professional stjórnun er norm fyrir stærri atvinnuhúsnæði. Þessi kostnaður er þýðingarmikill, en það er hægt að bera á móti mikið af þeim sparnaði sem faglega stjórnendur geta búið til í rekstri og viðhald eignarinnar.
- Utilities - Þeir sem ekki fara framhjá leigjendur myndu vera í þessum flokki.
- Viðgerðir og viðhald - Allt frá landmótun til að laga brotna loftræstingar eða málverk einingar er í þessum fötu.
- Tryggingar - Þetta er einnig stór kostnaður.
Þeir eru helstu flokkar, og það eru aðrar útgjöld sem eru háð notkun eignarinnar og leigjenda.
Ef hlutföllin sem lánveitandinn óskar eftir miðað við tekjur bendir ekki til samþykkis geta lántakendur fengið meira fé til að greiða niður til að koma hlutföllum í takt. Hrein rekstrartekjur eru mjög mikilvægir í viðskiptalánum.
Ábendingar:
- Vertu mjög varkár að fá allan rekstrarkostnað í útreikninginn. Skortur á útgjöldum mun auka hreinar rekstrartekjur og þannig valda því að viðskiptavinurinn þinn greiðir of mikið fyrir eignina miðað við verðmat með því að nota lokagjald.
- Fyrir mest notaðar fjárfestingar útreikningar útskýrt og töflureikni til að reikna þá, taktu þetta línuna fyrir 10 efstu útreikninga .
Það sem þú þarft:
- Reiknivél
- Alhliða lýsing á rekstrarkostnaði.
Ekkert af þessum útreikningum er eldflaugarannsóknir. Þú færð fljótt upp hraðann og getað gert þær eða talað þeim með viðskiptabanka fjárfesta.