Ólíkt heildverslun með matvöruverslun, fasteignir eru lágir kostnaður og mikil hagnaður.
Fasteignir heildsölu í greinar og bækur verða bæði góð og slæm umfjöllun. Við skulum líta fyrst út í almennri skilgreiningu: Heildsölu fasteigna er að taka stöðu milli seljanda og kaupanda og nýta sér strax endursölu eignar án verulegs endurbóta eða eignarhalds.
Það er skilgreining mín, en það passar viðhorf mína í ljósi mikillar sjálfstætt skriflegs starfa sem draugurskáldsaga fyrir fjárfestingar í fasteignum "sérfræðingur". Þú getur kallað það "snúið," en heildsölu virðist bæta við smá fagmennsku.
Andstæða því við aðra heildsala í ýmsum atvinnugreinum, það er mjög mjög lágt kostnaður og hár hagnaður framlegð viðskipti. Þú hefur ekki:
- vöruhúsaleiga og viðhald.
- Skrifstofa til að stjórna og selja frá.
- starfsmenn til að stjórna birgðum.
- vörubíla til flutnings birgða.
- tryggingar til að ná yfir allt ofangreint.
- nauðsyn þess að kaupa frá framleiðendum í lausu fyrir sölu.
Þessir kostnaðurskostnaður er veruleg og flestir heildsalar hafa hagnað á mjög lágu stakum tölustöfum. Hinn fasteignasali hins vegar:
- getur unnið frá eldhúsborðinu sínu.
- þarf ekki að geyma neitt.
- þarf ekki starfsmenn né tryggingar fyrir þá eða aðstöðu.
- getur stjórnað stórvirðis eign með tiltölulega litlum peningum úr vasa.
Hver er viðskiptavinur þinn í heildsölu fasteignasala?
Áður en þú rannsakar fasteignir fyrir kaup eða stjórn þarftu kaupendur að bíða. Það er kallað að byggja upp kaupanda lista, og það er lykilatriði að velgengni þinni.
Helstu viðskiptavinir þínir eru aðrir fjárfestar, annaðhvort kaupleigufyrirtæki eða festa og flipa fjárfesta. Þú getur selt í smásölu til neytenda, en það er áhættusamt og dýrt vegna markaðs- og þóknunarkostnaðar.
Þú þarft að byggja upp lista yfir kaupendur með því að byggja upp tengsl við aðra fjárfesta. Þú getur tekið þátt í fasteignaklúbbum til að hitta þá.
Þú getur auglýst þeim með því að keyra eignir til sölu auglýsingar í dagblöðum og Craigslist. Í grundvallaratriðum þarftu að hitta eins marga fasteignafjárfesta og mögulegt er og þú þarft að halda gagnagrunni eða skrá með að lágmarki þessar upplýsingar um hvert:
- Áhugaverðir staðir þeirra.
- aðaláhugi þeirra; Eru þeir að festa og flipa eða kaupa þau leigueigendur?
- verðbilun þeirra og hagnaðarmarkmið; með öðrum orðum, hvað munu þeir borga fyrir heimili?
Ekki fara út og leita að eignum eða rekið markaðssetning þar til þú hefur að minnsta kosti nokkrar virkir fjárfestar á kaupandanum þínum. Þú munt ekki vilja skuldbinda þig til eignar án sanngjarns möguleika á að selja það fljótt.
Hvað eru uppsprettur þínar fyrir eignir fyrir heildsölu fasteigna?
Þegar þú hefur kaupendur á listanum þínum, er kominn tími til að fara út og finna eiginleika sem gera þér gróða sem heildsala. Þeir gætu verið:
- foreclosures.
- eigandi uppteknum foreclosures.
- eigandi upptekinn af nauðgaðum seljendum.
- yfirgefin fyrir foreclosures.
- ríkisstjórn uppboði foreclosures.
Foreclosures eru auðvelt að finna í gegnum foreclosure vefsíður og aðrar heimildir sem birta foreclosure eign lista. Eigandi uppteknar eignir þurfa venjulega markaðssetningu. Fasteignir heildsölu markaðssetningu aðferðir eru:
- Bandit merki.
- dagblaðið.
- Craigslist auglýsingar.
- heildsala website.
- heildsölu fjárfesta blogga.
- félagslegur staður markaðssetning.
- tengsl við fasteignasala og fasteignasala.
Þegar þú finnur eign sem gæti verið rétt fyrir einn af kaupendum þínum, hlaupandi tölurnar og áreiðanleikakönnun er næst. Þú þarft að vera mjög varkár í því að fá allar kostnaðinn þinn, sem og nánari hugmynd um hvað kaupandinn muni fá fyrir kostnað, sérstaklega í lagfæringar- og flipasamningi. Með öðrum orðum, þú þarft að koma upp með það sem eignin er þess virði á núverandi markaði og draga þá frá þessum hlutum til að sjá hvað þú getur borgað fyrir það:
- afslátturinn til að meta kaupandann vill.
- Leigan sem hægt er að greiða ef kaupandi er leigufjárfestir.
- Kostnaður við rehab ef kaupandi er fínt og flipa fjárfesta.
- Kostnaður þinn við að komast að lokunarborðinu.
- hagnaður þinn sem þú vilt.
Ef þú rekur allar tölurnar og þú sérð að þessi eign er hægt að selja aftur til einn af kaupendum á listanum þínum, er kominn tími til að gera það til að kaupa það eða læsa stjórn með einum af tveimur aðferðum:
- Úthlutunarsamningur - Þú undirritar samning við seljanda sem leyfir þér að "úthluta" kaupréttindum þínum og ábyrgðum yfir á annan (kaupandinn að lokum). Þú þarft einhvern alvöru peninga, en þú þarft ekki frekari fjármögnun með þessari aðferð. Þú ferð til kaupanda þinnar og framselir réttindi þín fyrir verð sem inniheldur hagnað þinn. Kaupandi tekur yfir og tekur það til lokunar.
- Þú samningur til að kaupa - Þú skrifar í raun samning um að kaupa eignina. Þetta mun krefjast tveggja loka, einn fyrir kaupin og aðra rétt eftir fyrir kaupandann að kaupa frá þér. Þú þarft mikla peninga og þú þarft viðskiptasjóði til að greiða fyrir heimilið og safna gjaldi og endurgreiðslu frá seinni lokun.
Þetta er vissulega yfirlit yfir ferlið, en það ætti að hjálpa þeim sem hafa áhuga á heildsölu fasteigna til að nýta sér aðra tengla og læra meira.