Auglýsing lánveitendur eru alveg varkár í sölutryggingu þeirra. Þar sem persónuleg lánssaga um kaupendur eru sjaldan mikilvæg í viðskiptalánum, nota þau aðrar viðmiðanir til að taka ákvarðanir um lán. Auglýsingareign er keypt til að afla tekna, þannig að eitt af forsendum sem er vinsælt er að líta á tekjurnar til að sjá hvort það sé nóg að nægja að greiða veð og láta hagnaðinn fá lán.
Þegar lánveitandi horfir á íbúð eða fjölbýlishús, hvort veð skuli veitt og hversu mikið gæti verið ákvarðað með því að nota DSCR eða Skuldatryggingatryggingarhlutfall. Það er einfalt útreikningur, en mjög mikilvægt. Lánveitandi er ekki mjög áhyggjufullur með einstaka lánshæfismat eða sögu eigenda. Tilgangur fjárfestingarinnar er arðsemi, arðsemi og sjóðstreymi, þannig að sjóðstreymi er aðalhugsunin.
Raunverulega, fjárfestar ættu að meta lánveitendur til að ganga úr skugga um að sjóðstreymisreikningar séu réttar fyrir íbúðalána. Þeir vilja vilja sjá fjármál sem sýna tekjur og gjöld. Þeir munu þá ákvarða hvort þessi tölur líta út eins og þeir halda áfram inn í framtíðina, eða hugsanlega verða betri eða verri. Þegar tölurnar sýna að sjóðstreymið nær til fullnustu skuldaþjónustunnar staðfestir það fjárfestingarval og verðmatsviðskipti fjárfesta / fjárfesta.
Þó að það séu margar staðir til að sjá hvernig hægt er að reikna út DSCR með verkefni og veðfjölda sem þegar er til staðar, er líklegt að kaupandinn vilji vita hversu mikið þeir geta lánað fyrir verkefni sem þeir eru að íhuga að kaupa. Fjárfestar gera eigin útreikninga og horfa á valið lánveitanda til að sannreyna tölurnar sem þeir komu fram með.
Bæði fjárfestar og lánveitendur hafa sameiginlegt markmið í þessu sambandi. Er verkefnið að vera arðbært nóg til að greiða skuldina með fullnægjandi hagnaði til vinstri?
Við munum líta á þetta frá tveimur áttum, fá núverandi DSCR og meta eign með lánveitanda sem þarf DSCR. Þessi útreikningur er til baka í þá upphæð með því að nota sameiginlegt lánveitandi lágmarks viðunandi DSCR 1,20. Þá munum við gera það í áttina að því að fá DSCR.
Erfiðleikar: Meðaltal
Tími sem þarf: 20 mínútur
Hér er hvernig:
- Ákvarða sjóðstreymi eða brúttó rekstrartekjur eftir að hafa dregið laus störf og lánstraust .
Leigðu alls 187.000 $ / ári - 9% laust og lánsfé ($ 16.830) = 170.170 $
- Þá fáðu til NOI eða hreint rekstrartekjur með því að draga alla aðra kostnað vegna rekstrar og stjórnunar, þ.mt skatta og tryggingar.
Verg rekstrartekjur - Allur kostnaður = NOI eða Hrein rekstrartekjur
$ 170.170 - 72.470 (gjöld) = $ 97.700 NOI
$ 97.700 / 12 mánuðir = $ 8142 / month NOI
- Ef lánveitandi notar lágmarks viðunandi DSCR 1,20, þá þarf $ 8142 / mánuður að vera 1,2 sinnum mánaðarleg veðgreiðsla. Til að ná hámarks greiðslu er nauðsynlegt að skipta $ 8142 um 1,2.
$ 8142 mánaðarlega hreinar tekjur / 1,20 lágmarks DSCR = $ 6785 / mánuður hámarks veðgreiðsla.
- Nú er aðeins nauðsynlegt að ákvarða hversu mikið væri lánað á núverandi gengi. Ef þessi kaupanda getur búist við vexti 6,875% á 30 ára lán mun veðreikningur segja okkur að lánveitandi gæti verið reiðubúinn að lána um $ 1.032.836 á þessum eignum þar sem lán og vextir myndu leiða til höfuðstóls og vaxtagreiðslna af $ 6785 / mánuð og lágmarks 1,20 DSCR.
Flestar reiknivélar veð leyfir þér að slá inn greiðslu, vexti og tíma til að reikna út lánsfjárhæð.
- Þegar við byrjuðum vissum við að við fengum stuðning í veðfjárhæð með því að nota tilgreindan DSCR, þar sem við erum kaupendur sem vilja meta hversu mikið hægt væri að taka lán til að veð eign sem við erum að meta fyrir kaup. En, við skulum bara gera DSCR útreikning þar sem við þekkjum kostnað núverandi verkefnis og veð greiðslu.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 Annual Mortgage Greiðslur = 1,30 DSCR
1,3 er betra en 1,2 í þessu tilfelli, svo líklega viðunandi DSCR. Hins vegar, ef nýtt lán er leitað í rekstri, mun núverandi NOI nota eins og við gerðum í fyrstu til að sjá hvað gæti verið í boði sem veðfjárhæð.
Þegar tölurnar virka geta fjárfestar og lánveitendur lítið vel um verkefnið og framtíðar arðsemi.
Það sem þú þarft:
- Tekjur og gjöld upplýsingar um eignina.
- A veð reiknivél.