- Staðsetning
- Fjármál
- Viðgerðir
- Núverandi markaður
Meta staðsetningu eignarinnar
Staðsetning er ein mikilvægasta hlutinn í huga þegar meta hugsanlega fjárfestingareign. Það getur hjálpað þér að gera menntað giska um möguleika eignarinnar til að meta í gegnum árin.
Til dæmis, fasteignasérfræðingur Robert Kiyosaki talar um kosti þess að kaupa tekjueign nálægt háskólasamfélaginu. Ástæðan er sú að það er alltaf nægilegt framboð leigjenda, foreldrar nemenda greiða venjulega leigu og þú getur oft greitt hærri leigu vegna þess að svæðið er æskilegt og aukin eftirspurn eftir íbúðum.
Hvað hverfið er eins
- Er það úthverfi eða þéttbýli?
- Er það nálægt verslunum, samgöngumiðstöðvar, sjúkrahúsum og skólum?
- Hvaða tegund af leigjanda vill búa þar? (fjölskyldur, aldraðir, einstaklingar, miðstétt osfrv.)
- Er nægt framboð leigjenda á svæðinu?
- Er það nálægt núverandi búsetu þinni? Ef það er langt í burtu verður þú að taka þátt í ferðakostnaði hvað varðar fjárhagslegan kostnað vegna vinnu og kostnaðarkostnaðar vegna týnt framleiðni.
- Er hverfið stöðugt, vaxandi eða í hnignun? Eru einhverjar lausar eignir eða er mikið af nýjum byggingum?
- Sérðu tækifæri til vaxtar í framtíðinni? Til dæmis er nýtt járnbrautarlína sem tengist stórborg er byggð eða nýtt fyrirtæki flytur til svæðisins og skapar ný störf. Þetta getur verulega aukið óskir staðsetningarins.
Meta fjármál eignarinnar
Vita fjárhagsáætlunina þína
- Hversu mikið er hægt að setja inn í þessa fjárfestingu?
- Hversu mikið hefur þú efni á að missa?
- Ef þú þarft viðbótarfé, hvar færðu þau frá?
- Hvað mun mánaðarleg veðgreiðsla þín og vextir vera?
Horfðu á verðmæti eignarinnar
- Biðja um að sjá raunverulegan tekju- og kostnaðargögn fyrir eignina. Ef enginn er til staðar skaltu ganga úr skugga um að þú getir metið hagkvæman rekstrarkostnað.
- Reiknaðu rekstrartekjur (NOI) fyrir eignina.
- Hver er staðlað lausnistig fyrir svæðið þitt?
- Hver er áætlað leigu fyrir eignina?
- Hvað myndi tryggingar kosta?
- Hversu mikið eru skattar?
- Hvað mun eignarhaldskostnaður kosta?
- Hefur þú ákveðið markaðshlutdeild markaðs þíns (Cap Rate) ? Ef þú ert ókunnugt um markaðshlutdeild þitt, ættir þú að hafa samráð við staðbundna fasteignasala.
- Þegar þú hefur ákveðið húshlutfallið geturðu nú deilt NOI með húshlutfallinu og fengið núverandi gildi eignarinnar.
- Hefur þú gert samanburðarmarkaðsgreiningu (CMA)?
- Hvað eru sambærileg heimili á svæðinu sem selur? Hvort sem þú ert að kaupa leiga eign eða leita að fletta hús, þú vilja vilja til að tryggja að þú ert ekki of borga fyrir eignina.
Meta hvaða viðgerðir eru nauðsynlegar
Hvaða viðgerðir ertu þægilegur með?
- Viltu eign sem þarf bara kápu af málningu og nýjum teppi, ertu í lagi með í meðallagi mikið af vinnu eða ertu ánægður með þörmum (nýtt pípulagnir, rafmagn, gólf, veggir osfrv.)
Getur þú lagt áherslu á að gera þessar viðgerðir?
- Kostnaður við viðgerðir mun breyst mjög eftir því hvort þú ert fær um að gera það sjálfur eða ef þú þarft að ráða einhvern annan til að gera það.
- Uppbygging fjárhagsáætlun fyrir efni og flókin tækni mun einnig breytilegt eftir því hvort þú ert að endurbæta milljón dollara heim eða fimmtíu þúsund dollara leiga eign.
- Annar almennur þumalputtaregla er, viðgerðir munu alltaf kosta meira en þú hefur skipulagt fyrir. Ef þú ráðnir verktaka, breytist tveggja vikna vinnu oft í fjórar vikur. Jafnvel ef þú ert að gera viðgerðirnar sjálfur, getur kostnaðurinn farið úr hendi. Til dæmis, Þú ætlar að setja upp nýtt drywall í herbergi fyrir 800 $. Þegar þú opnar veggina finnur þú smitandi tíma og nauðsyn þess ekki aðeins að útrýma heldur einnig að ramma upp veggina aftur. Óvæntar gjöld eins og þetta mun bæta upp fljótt. Þú verður ekki aðeins högg með hærra byggingaráætlun en þú verður að greiða viðbótar fjármagnskostnað, sem kallast "mjúkur kostnaður", til að greiða veð, fasteignaskatt og tryggingar á lausu eigninni meðan þessar viðbótarviðgerðir eru liðnar.
Meta fjárfestinguna miðað við núverandi markaði
Reynt að fletta upp á McMansion í samdrætti verður ekki auðveldasta hættan. Í samdrætti gæti verið að kaupa varanlegt eign til leigu til leigjenda betra fyrir velgengni. Þú þarft að líta á hvað er stefna á fasteignamarkaði núna og aðlaga áætlunina í samræmi við það.
Ef þú kaupir það McMansion og hefur peningana til að halda því í sjö ár þangað til þú getur selt það til hagnaðar, þá já, það gæti hugsanlega verið góð fjárfesting. Annar hlutur til að líta á þegar kaupa fasteign er endursöluverðmæti þess. Mjög æskilegt eignir eru þeir sem auðvelt er að kaupa og selja án tillits til markaðarins. Þeir eru alltaf í eftirspurn. Hugsaðu um þær sem nauðsynjar, eins og brauð og vatn.
Fólk þarf ekki hús með inground laug og sjónvarpsskjáherbergi. Fólk þarf hús með hreint baðherbergi og sterkt þak. Þú vilt eign þína til að höfða til mesta magn af fólki þannig að þú hafir mestan fjölda væntanlegra leigjenda og kaupenda.