Gerast hluti af byggingunni
Leigjendur endurbætur og bætur eru greiddir af leigjanda en verða hluti af húsinu. Nema samningur segir annað, eignast leigusali yfirleitt eignarhald á uppfærslunni þegar þau hafa verið sett upp.
Leigjandi heldur ávöxtunarsviði í notkun endurbóta. Áhugi leigjanda á eigninni lýkur þegar leigusamningur lýkur og leigjandi færist út. Eftirfarandi dæmi sýnir nokkrar úrbætur sem leigjandi gæti gert.
Dæmi
Larry er eigandi Luxury Leathers, leðurvöruverslun, sem er staðsett í verslunarmiðstöð. Larry rekur viðskipti sín út úr verslunarrými sem hann leigir frá eiganda smáralindar, Shopping Centres Inc. Larry hefur gert ýmsar úrbætur á leiguhúsnæði þar sem Luxury Leathers flutti inn í það fyrir tveimur árum. Þar á meðal eru nýjar innbyggðar lýsingar, nýtt teppi og lítið skrifstofa Larry smíðað á bak við smásölu.
Leigusamningur milli Larry og leigusala hans segir að allar endurbætur sem Larry gerir við bygginguna á tímabilinu leigusamningsins verði eign leigusala á þeim tíma sem hann er settur upp. Töflurnar verða að vera tryggðir af húseiganda. Verslunarmiðstöðvar Inc
hefur tryggt húsið samkvæmt viðskiptahagsmálum. Stefnan tekur sjálfkrafa til allra úrbóta í húsinu sem eru gerðar á stefnumótunartímabilinu.
Larry veit að allir TIBs sem hann setur upp verða eignir leigusala hans. Engu að síður mun Larry nota þessi úrbætur fyrir afganginn af leigusamningi hans.
Larry gæti misst áhuga sinn á eigninni ef TIB er skemmdur eða eytt með eldi eða öðrum hætti. Sem betur fer, Larry getur tryggt áhuga hans á umbótum samkvæmt viðskiptahagsmálum.
Merking TIBs
Margir viðskiptahagsmunir skilgreina leigjendur úrbætur og umbætur sem innréttingar, breytingar, mannvirki eða viðbætur við byggingu sem þú hernema en ekki eiga. Það er, TIB eru hlutir sem þú hefur keypt eða sett upp á kostnað þinn en getur ekki löglega fjarlægt.
Dæmi um TIB eru skrifstofan, ljósin og teppi Larry hefur sett upp í verslun sinni. Þessi eign er nú hluti af húsinu. Vegna þess að Larry á ekki það, getur hann ekki tekið hann með honum ef hann flytur til annars staðar. Ef Larry reyndi að fjarlægja eignina gæti hann skemmt húsið.
Hver er ábyrgur fyrir tryggingum?
TIBs geta verið vátryggður af leigjanda eða leigusala. Leigusamningurinn skal greinilega tilgreina hver aðili ber ábyrgð á að veita tryggingu. Annars geta deilur komið upp þar sem tryggingar, leigusala eða leigjandi eiga að eiga við um tjón sem felur í sér skemmd TIBs.
Leigusamningurinn ætti einnig að tilgreina hvenær eignarhald TIBs fer frá leigjanda til leigusala. Þetta gerist oft (en ekki alltaf) þegar endurbætur eru settar upp í húsinu.
Tryggingar tryggingar fyrir leigusala
Þar sem TIB eru í eigu leigusala eru þeir oft tryggðir í tengslum við byggingu samkvæmt eignarhaldsstefnu leigusala. Stefnumótun nær yfirleitt húsið sem áætlað er í stefnu, lokið viðbótum og innréttingum (sem þýðir eign sem er varanlega fest við bygginguna). Dæmi um festibúnað er chandelier sett upp í loftinu á veitingastað.
Segjum að leigusamningur milli Luxury Leathers og Shopping Centers Inc. krefst leigusala að tryggja TIBs. Ef verslunarmiðstöðvar Inc er tryggður samkvæmt dæmigerðum eignarstefnu, hafa skrifstofa, teppi og innfelld ljós Larry sett upp sem hæfur til að falla undir eign.
Umbætur frá leigjanda hækka verðmæti húsráðanda. Ef leigjandi eyðir 15.000 $ á TIBs hækkar verðmæti bygginganna um 15.000 $.
Byggingarmörk á stefnu leigusala skulu aukin með verðmæti TIBs. Annars getur byggingin verið ótryggð. Ef tjón eiga sér stað og leigusali hefur ekki fengið viðeigandi takmörk, getur leigusala orðið fyrir vátryggingarskuldbindingum .
Tryggingar tryggingar fyrir leigjanda
Ef leigusamningur krefst leigusala að gera við eða skipta skemmdum TIBs, þá þarf leigandinn ekki að tryggja þessa hluti. Annars ætti TIBs að vera tryggður samkvæmt eignarstefnu leigjanda. Flestar viðskiptareignarstefnur ná sjálfkrafa, eins og viðskiptalegum eignum, til notkunarleigu leigjanda í TIBs.
Það fer eftir stefnu þinni, þ.e. TIBs geti verið tryggt með staðgöngu kostnaðar eða raunverulegrar virðisaukaskatts. Tjón eru yfirleitt aðeins fullnægt ef þú gerir viðgerðir "tafarlaust" (þetta orð er ekki skilgreint). Ef þú bregst ekki strax við TIBs getur vátryggjandinn þinn greitt aðeins hluta af upprunalegum kostnaði á grundvelli eftirfarandi formúlu:
Upphafleg kostnaður X Fjöldi daga frá dagsetningu taps til loka leigusamningsins / fjölda daga frá uppsetning endurbóta til loka leigusamningsins.
Til dæmis, gerðu ráð fyrir að Luxury Leathers hafi undirritað fimm ára leigusamning þann 1. janúar 2015. Larry lauk úrbótunum 1. janúar 2016. Allar endurbæturnar voru eytt með eldi 1. janúar 2017. Vátryggingafélag Larry greiðir ekki meira en eftirfarandi:
$ 15.000 X 1095 (þrisvar sinnum 365) deilt með 1460 (fjórum sinnum 365) = $ 11.250
Vátryggjandinn þinn greiðir ekki neitt ef leigusali þinn endurnýjar eða kemur í stað skemmdra úrbóta.
Trade búnaður
Þó að leigjendur geta ekki rifið út TIBs sem þeir setja upp, geta þeir fjarlægt flokk eigna sem kallast viðskiptabúnaður s. Verslunarmál eru hlutir sem uppsett eru af leigjanda sem leigjandi gerir ráð fyrir að fjarlægja þegar hann sleppur húsinu. Þau eru nauðsynleg fyrir fyrirtæki leigjanda og hægt að fjarlægja það án þess að skemma húsið. Verslunarhúsnæði er eign leigjanda, þannig að hið síðarnefnda ber ábyrgð á því að tryggja þá.
Segjum að Larry setur upp ný skáp í verslun sinni til að sýna leðurvöru sína. Bæði Larry og leigusali hans búast við því að Larry muni taka málin með honum þegar hann flytur til annars staðar. Jafnvel þótt málin séu fest við bygginguna, eru þau talin viðskipti innréttingar frekar en TIBs. Aðrir dæmi um viðskipti innréttingar eru tölvur, sjálfsalar og vél búð búnað.
Leigjendur ættu að tryggja að leigusamningurinn tilgreinir greinilega hvaða tegundir eignar hæfa sem viðskiptatæki. Annars getur leigusala neitað að leyfa leigjanda að fjarlægja tiltekna eign þegar leigusamningurinn rennur út.