Þegar eigandi fyrirtækis kaupa viðskiptabýli með veð getur veðhafi krafist þess að kaupandinn fái eignarstefnu sem felur í sér staðlað veðákvæði .
Hér er dæmi.
Dæmi
Andy á A-1 Tæki, fyrirtæki sem selur heimilistæki. Fyrirtækið Andy hefur bara keypt nýtt vörugeymsla með veð sem það hefur fengið frá Lucky Lending.
Lánið A-1 sem fæst frá Lucky Lending er tryggt af vörugeymslunni. Vegna þess að vörugeymsla er að þjóna sem veð fyrir lánið hefur Lucky Lending tryggt áhuga á því. Til að vernda hagsmuni Lucky þarf lánssamningurinn A-1 að tryggja vörugeymsluna gegn skemmdum vegna elds og annarra áhættuþátta samkvæmt viðskiptaáætlun. Samningurinn segir að stefnan verður að innihalda staðlaðan veðskilmála.
Venjuleg ákvæði
Á undanförnum árum þurftu vátryggingafélög sem skrifuðu eignarskírteini að nota stefnuform sem heitir 1943 New York Standard Fire Policy. Síðarnefndu innihéldu ákvæði sem nefnist Mortgagee, sem fjallaði um réttindi lánveitenda. Þessi ákvæði var vísað til sem venjulegt veðákvæði .
Nú á dögum er New York formið sjaldan notað, og ISO- viðskiptahagsmálið er talið iðnaðarstaðalinn. ISO-formið fjallar um húsnæðislán í ákvæðum sem eiga rétt á fasteignaveðlánum. Þessi ákvæði þjónar nú sem venjulegt veðákvæði. Það virðist í mörgum eignarstefnu sem einstakir vátryggjendurnir hafa skrifað.
Áhugamál
ISO-veðmálið gildir um veðhafa sem nefnd eru í yfirlýsingunum. Lánveitandi er tryggður fyrir tapi eða skemmdum á byggingu eða uppbyggingu sem tryggir lánin.
Ef mörg lánveitendur eru taldir upp í stefnunni eru þau fjallað í forgangsröð. Segjum til dæmis að vátryggingartaki hafi keypt byggingu með tveimur lánum (fyrsta og annað). Ef byggingin brennur niður verður lánveitandi skráð á fyrsta veð greitt. Eftir að fyrsta lánveitandi hefur verið greiddur mun lánveitandi á seinni veðnum fá greiðslu.
Í veðmálinu er kveðið á um að lánveitendur fái greiðslu "eins og hagsmunir þeirra geta birst." Þetta þýðir að fjárhæð hvers lánveitanda muni taka eftir því hversu mikið tjón á vátryggðri byggingu og ógreiddum jafnvægi (höfuðstóll og vextir) lánsins. Til dæmis eyðileggur eldur A-1 tæki "vöruhús. Á þeim tíma sem eldurinn er, skuldar A-1 Lucky Útlán $ 750.000 í höfuðstól og áföllnum vöxtum. Lucky Útlán fær tryggingarábyrgð 750.000 $, áhuga á eigninni.
Fjárhæðin sem félagið greiðir fyrir tap er háð takmörkunum á stefnu. Til dæmis, ef vörugeymsla A-1 er tryggður fyrir 1,5 milljónir Bandaríkjadala, mun félagið greiða ekki meira en 1,5 milljónir Bandaríkjadala til allra aðila sem falla undir það (A-1 Tæki og allir lánveitendur).
Í sumum ríkjum tryggja lánveitendur lán sín í gegnum gjört traust fremur en húsnæðislán. Af þessum sökum er hugtakið veðhafi í stöðluðu veðákvæðinu fjármálaráðherra.
Foreclosure
Réttur lánveitanda til að endurheimta tap undir eignarstefnu lántakanda er ekki fyrir áhrifum af neinum afskotunaraðgerðum sem lánveitandi hefur hafið gegn eiganda eigna fyrir tapið. Til dæmis, gerðu ráð fyrir að A-1 tækjum tekst ekki að gera nokkrar veðgreiðslur, svo heppileg útlán gefa út tilkynningu um vanræksla. Einn mánuður eftir að tilkynningin hefur verið gefin út, er vörugeymslan eytt með eldi. Sjálfgefið tilkynning hefur ekki áhrif á rétt Lucky til að fá greiðslu fyrir tapið samkvæmt stefnu.
Lög um vátryggingartaka
Lánveitandi hefur rétt til að endurheimta tap samkvæmt stefnu, jafnvel þó að vátryggingartaki hafi brotið skilyrði vátryggingasamningsins.
Segjum til dæmis að vöruhús A-1 tækisins sé eytt með eldi. A-1 skráir kröfu með fasteignaveitanda vegna tjóns á byggingunni og innihald hennar. Hins vegar neitar A-1 að láta stilla á eignina til að skoða tjónið. Vátryggjandinn hafnar að lokum kröfu A-1 vegna þess að A-1 hefur ekki staðist stefnu .
Hinn réttlátur útlán til að endurheimta samkvæmt stefnu mun ekki verða fyrir áhrifum af aðgerðum A-1 svo lengi sem lánveitandi uppfyllir ákveðnar aðstæður. Lánveitandi skal:
- Borgaðu framúrskarandi iðgjald vegna þess að vátryggingartaki hefur ekki greitt
- Leggðu fram sönnun á tjóni (ef vátryggingartaki hefur ekki gert það) innan 60 daga frá því að hann fékk tilkynningu um að sönnun á tjóni sé fyrir hendi
- Tilkynna félaginu hvort lánveitandi sé meðvitaður um breytingar á eignarhaldi eða umráð byggingar eða ef áhættan hefur breyst verulega
Þegar lánveitandi hefur lokið öllum þessum skrefum er rétt að fá tap á greiðslu samkvæmt eignarstefnu A-1.
Flutningur á réttindum
Í ISO-veðbréfumákvæðinu er kveðið á um framsal . Það segir að ef vátryggingafélagið greiðir lánveitanda til lánveitanda en neitar greiðslu til vátryggðs, þá er lánveitandi lánshæfismats fluttur til vátryggjanda að því marki sem greiðslugjaldið er. Í fyrra dæmi var A-1 Tæki neitað greiðslu samkvæmt stefnu vegna þess að það mistókst að fara eftir skilmálum vátryggingarsamningsins. Segjum að Lucky Lending hafi fengið tryggingargjald 700.000 $ fyrir áhuga sinn á skemmdum vörugeymslu. Eldurinn stafaði af galla í rafmagnsþurrku sem er geymdur í húsinu. Ef Lucky Lending hefði ekki fengið bætur vegna tjónsins hefði lánveitandinn heimilt að lögsækja þurrkuframleiðandann vegna tjóns á eignum .
Eignarhaldsfélag A-1 hefur hlotið Lucky Lending fyrir tapið. Þannig er lánveitandi rétt til að lögsækja framleiðandann um bætur fluttur til vátryggjanda. Vátryggjandinn hefur nú rétt til að lögsækja framleiðanda til að endurheimta $ 700.000 sem hann hefur greitt til Lucky Lending.
Vátryggjandinn getur valið að greiða lánveitanda höfuðstólið á veðinu auk áfallinna vaxta. Ef einhverjar skuldir eru eftir skal vátryggingartaki greiða þessi upphæð til vátryggjanda.
Afpöntun og ekki endurnýjun
Undir veðlánum skal félagið tilkynna veðhafanum skriflega ef félagið fellur úr gildi eða neitar að endurnýja það. Ef vátryggður hefur ekki greitt iðgjaldið skal félagið tilkynna lánveitanda 10 dögum fyrirfram áður en stefnt er að því. Ef félagið fellur úr gildi stefnu af einhverjum öðrum ástæðum en ekki greiðslu iðgjalds, verður það að veita lánveitanda 30 daga fyrirvara. Ef vátryggjandinn ákveður að ekki endurnýja stefnuna skal hann veita lánveitanda tíu daga fyrirvara.
Þessar uppsagnarskilyrði geta verið breytt samkvæmt lögum ríkisins. Til dæmis þurfa sum ríki vátryggjendum að tilkynna lánveitanda að minnsta kosti 45 dögum fyrirfram ef stefna er aflýst af einhverjum öðrum ástæðum en ekki greiðslu iðgjalds.