Ábendingar um fljótlegan og arðbæran sölu
Pappírsvinnu
Tekjutryggingaskýrsla: Þú vilt ganga úr skugga um að þú hafir allar fjárhagsupplýsingar þínar í röð áður en þú setur leiguflug þitt upp fyrir sölu.
Undirbúningur tekna- og kostnaðarskýrslu mun gefa þér og hvaða hugsanlega kaupanda betri mynd af verðmæti eignarinnar.
Tekjur: Innifalið í þessum tekjum og kostnaðarskýrslu, þú vilja vilja til að skrá allar tekjur af eigninni mánaðarlega og árlega. Þetta gæti falið í sér mánaðarlega leigutekjur leigjanda auk viðbótar leigu frá bílastæðum, þvottavélum og þurrkumenn nota eða greiðslur ef þú ert svo heppin að hafa auglýsingaskilti eða farsíma turn á eign þína.
Kostnaður: Tekjutryggingaskýrslan verður einnig að innihalda peningana sem þú ert að eyða fyrir árið. Þetta gæti falið í sér:
- Fasteignaskattar
- Tryggingar greiðslur
- Vatn og fráveitur: Ef þú ert ábyrgur fyrir tólum.
- Rafmagnsgjöld: Ef þú ert ábyrgur fyrir tólum.
- Gasgjöld: Ef þú ert ábyrgur fyrir tólum.
- Olíugjald: Ef þú ert ábyrgur fyrir veitur.
- Viðhald : Flestir fjárfestar og / eða fasteignasala munu meta hlutfall fyrir viðhald. Hefð er þessi upphæð fimm prósent af vergri rekstrartekjum . Viðhaldskostnaður er breytilegur miðað við stærð eignarinnar, aldur eignarinnar og magn ytra rúms. Það getur falið í sér hluti eins og landmótunarkostnað, kostnað við að gera við eða skipta úr gamaldags eða ófullnægjandi innréttingum, hurðum, gluggum, sprungum flísar, pípu leka, þak leka eða wobbly railings.
- Lausnarkostnaður: Flestir fjárfestar munu einnig taka tillit til lausafjárþáttar. Það fer eftir eignartegundinni, þú getur búist við að þessi tala verði á milli fimm og tíu prósent af vergri rekstrartekjum. Lausnarkostnaður getur falið í sér kostnað við að markaðssetja eignina , svo sem að setja auglýsingar fyrir leiguna þína og kostnað við að halda eigninni , svo sem skatta og tryggingar.
Safna skjölum sem tengjast tekjum, kostnaði og eignastýringu
Atriði úr tekjutilkynningu: Áður en þú setur upp leigueign þína til sölu, viltu finna afrit af þeim atriðum sem þú hefur innifalið í tekjutekjum. Þú verður að safna þessum yfirlýsingum frá fyrra ári. Þetta getur falið í sér alla gagnsemi reikninga, tryggingar yfirlýsingar, fasteigna skatta, veð greiðslur, leigu greiðslur, viðhald kostnaður og svo framvegis.
Þú ættir að skanna allar þessar kvittanir í tölvuna þannig að þú hafir einnig stafrænt afrit af þeim. Þetta mun gera það auðveldara að senda vöru til hugsanlegra kaupanda, lögfræðinga eða fasteignasala ef óskað er eftir því að þú munt þegar hafa það í boði á rafrænan hátt.
Afrit af öllum viðeigandi leigusamningum: Þú verður að safna afritum allra leigusamninga fyrir núverandi leigjendur. Þetta verður notað til að staðfesta núverandi leiguborgun , svo og lengd leigusamningsins.
Listi yfir allar nýlegar breytingar á eigninni : Þú ættir að setja saman lista yfir framfarir sem þú hefur gert við eignina á undanförnum árum. Til dæmis, hefur þú sett á nýtt þak, skipt um ofninn eða endurnýjað eldhúsið? Þú verður einnig að fylgjast með áætlaða dagsetningu sem unnið var að og hugsanlega áætlað verðmæti umbóta.
Í listanum yfir úrbætur verður þú að bæta við lýsandi lýsingarorðum. Til dæmis, í stað þess að segja, endurnýjuð eldhús, getur það verið meira aðlaðandi að segja, endurnýjuð eldhús, þar á meðal grár skjálftaskápur, skáphvítu granít og beveled neðanjarðarlestinni.
Að auki ættir þú einnig að finna einhverjar sönnur á verkið sem var gert. Þetta gæti verið afrit af reikningum, samningum um vinnu eða aðrar kvittanir.
Oft mun fasteignasali nota þessa lista yfir úrbætur þegar þú setur saman skráningarupplýsingar um eign þína. Þess vegna ætti þessi listi að vera eins nákvæm og mögulegt er.
Afrit af öllum leyfum: Það fyrsta sem þú vilt vilja gera er að ganga úr skugga um að engar heimildir séu fyrir hendi á eign þinni. Það fer eftir bænum þínum, þú getur annað hvort gert þessa beiðni persónulega, í gegnum síma eða á netinu. Þetta er þekkt sem opið opinbera skráningarbeiðni.
Ef einhverjar opnar heimildir eru á eigninni verður þú líklega að loka þeim fyrir sölu. Þú þarft að ákveða hvaða vinnu þarf að vera lokið, ráða verktaka sem hefur leyfi til að ljúka verkinu, þá hafa skoðunarmaður frá bænum út og staðfesta að vinna var gert til að kóða svo að þeir geti lokað út leyfinu.
Þú ættir að safna eða fá afrit af öllum leyfum fyrir vinnu sem var alltaf lokið á eigninni. Bærinn þinn ætti að geta veitt þér afrit af öllum leyfum sem skráðir eru fyrir eignina.
Ákvarða hagnaðarmöguleika
Þú ættir að meta fjárhagsstöðu þína til að fá boltann á hversu mikið fé þú gætir hugsanlega ef þú selur eign þína.
1. Hversu mikið skuldar þú á veð? Hefur þú einhverjar fyrirframgreiðslur?
2. Vita lokunarkostnað sem þú verður ábyrgur fyrir meðan þú selur eign þína. Þetta gæti falið í sér fasteignaskatt á sölu, fasteignasali þóknun á sölu, skráningu gjalda og lögfræðingur gjöld.
3. Vita hvað skattlagning þín er fyrir eignina svo að þú veist hversu mikið í sköttum þú ert að skulda. Talaðu við endurskoðanda þína til að ákvarða hvaða skattlagning þín er.
Almennt er grundvöllur þín að öllum kostnaði sem hefur farið í eign sem ekki var afskrifuð á tilteknu ári, svo sem kaupverði, lokakostnaði og endurbótum, að frádregnum því hversu mikið þú hefur afskrifað í afskriftir í gegnum árin.
4. Vita hvað gróft markaðsvirði eignarinnar er. Þú ættir að finna tvær eða þrjár sambærilegar eignir sem hafa selt á þínu svæði á síðasta ári. Þú getur notað þessar tölur til að fá gróft hugmynd um það verðbil þar sem eign þín ætti að selja.
5. Taktu gróft markaðsverðmæti eignarinnar þína, að frádreginni upphæðinni sem þú hefur skilið eftir á veð þínum, að frádregnum lokakostnaði við að selja eign þína til að ákvarða hversu mikið fé þú átt að ganga í burtu með sölu.
6. Þú þarft þá að ákvarða hversu mikið fé þú skuldar í fjármagnstekjuskattum. Til að gera þetta mun þú taka söluverð eignarinnar að frádregnum skattlagningu sem þú hefur reiknað út. Þessi upphæð mun ákvarða það sem þú skuldar fyrir fjármagnstekjuskatt. Gakktu úr skugga um að þú talir við endurskoðandann þinn vegna þess að það getur verið atburðarás þar sem þú gengur í burtu með mjög litlum peningum í sölu en skuldar verulega meira í tekjuskattsskatti vegna afskrifta afskriftir sem teknar eru um eignarhald eignarinnar.
Viðhald
Frestað viðhald: Fyrir sölu verður þú að fá eign þína að leita eins góð og mögulegt er. Þetta er kominn tími til að takast á við öll viðhaldsmál sem þú hefur verið að leggja af stað. Þetta getur falið í sér málverkasvæði, að bæta landmótun eða draga úr áfrýjun, ákveða að keyra salerni eða minniháttar drip í blöndunartækjum.
Capital Improvements : Þú þarft einnig að ákvarða hvort ljúka verði fjármagnshækkunar fyrir sölu sé þess virði. Mun umbæturin gefa meiri afkomu en það kostar? Til dæmis, ertu fær um að setja nýtt þak á eigninni fyrir minna en markaðsgengi?
Er það skynsamlegt að fjárfesta meira fé í eignina? Ef þú gerir ekki slíkar umbætur, mun það draga úr möguleikanum á sölu? Mun slæmt þak, rotting þilfar eða holur í veggjum hindra einhvern frá að kaupa eignina?
Almennar ráðleggingar
Tilkynna Leigjendur: Þegar leiga eign þín er í raun á markað, verður væntanlega kaupendur að geta slegið inn að minnsta kosti eina leigueiningu þegar þeir skoða eignina. Þú verður því að ákveða hvernig og hvenær þú munir tilkynna leigjendur að þú sért að setja eignina upp til sölu. Það fer eftir stærð eignarinnar, þú gætir ekki þurft að tilkynna öllum leigjendum um það að ætla að selja eignina. Þú verður aðeins að tilkynna leigjendur sem íbúðir sem þú vilt sýna til væntanlega kaupenda.
Stundum eru leigjendur hræddir þegar þeir heyra að eignin er að fara upp til sölu. Þeir hafa áhyggjur af því að þeir verði fluttir þegar seld er. Þeir hafa einnig áhyggjur af því hvernig ný húsráðandi mun stjórna eigninni. Sumir leigjendur munu einnig nota þetta sem tækifæri til að koma í veg fyrir leigusala um sanngjörn og óeðlileg málefni, svo vertu varkár um að láta leigjendur hafa samskipti við væntanlega kaupendur.
Fylltu í allar lausar lausnir: Fyrir sölu verður þú helst að hafa 100 prósent umráð á eign þinni. Ef þú hefur laus störf skaltu ekki skera horn til að reyna að fylla lausuna fljótt. Gakktu úr skugga um að þú fylgjast náið með því að fylgjast með öllu skimunarferli þínu
Ef eignin þín selur ekki fljótt, verður þú fastur með hvaða leigjandi þú setur í eigninni. Þú vilt líka ekki setja leigjendur vandamál í eigninni sem getur skemmt eignina á þeim tíma þegar það þarf að líta sitt besta. Það er betra að hafa lausan einingu en einn sem er upptekinn með slæmum leigjanda.
Viðtal fasteignasala : Þú verður að finna fasteignasali til að skrá eign þína með. Ef þú hefur nú þegar fasteignasali sem þú hefur unnið með í fortíðinni og líði vel með, þá ertu tilbúinn.
Annars verður þú að tala við nokkur fasteignasala. Það er mikilvægt að leita fasteignasala sem sérhæfa sig í eignartegundinni og svæðið þar sem þú ert að selja. Einbýlishús eða einbýlishús mega ekki þurfa einhvern sem er sérhæfð, en fyrir fjölskyldur, smásölu, blandaðan eign eða aðrar einstökar fjárfestingar, viltu leita að einhverjum sem hefur velgengni að selja eignina sem þú ert að reyna að selja. Hugsaðu um það á sama hátt og lögfræðingar sérhæfa sig á ákveðnum sviðum, svo sem skilnaði, skattaáfrýjun eða lögum um fyrirtæki.
Hvenær á að setja það á markaðinn? Fjárfestingareignir fylgja ekki sömu reglum og selja aðalheimili til húseigenda. Eðlileg húsnæðismarkaður er sterkur í vor, þar sem fjölskyldur eru að reyna að komast inn í nýju heimili sín fyrir nýju skólaárið.
Almennt er hægt að setja fjárfestingareign til sölu hvenær sem er á árinu. Þú gætir séð lægri virkni um helgina eða á sumrin.