Skilningur á tölunum
Ef nota eigna er að vera til að afla tekna af leigum eða leigusamningum, er oftast notuð tekjueiningin til að meta eða meta. Hreinar tekjur af eigninni eru notuð í tengslum við ákveðin atriði til að reikna út verðmæti þess á núverandi markaði ef selt er.
Það er ekki bara fjárfestar í eigninni sem hafa áhuga á hreinum tekjum af rekstri.
Þeir munu nánast alltaf leita að fjármögnun og lánveitendur munu skoða vandlega um tekjurnar og kostnaðinn að vera eins viss og mögulegt er að fjárfesting þeirra sé vernduð. Lánveitendur vilja sjá eðlilega leiguhúsnæði sem fara yfir útgjöld nóg til að gera veð greiðslur með hagnaði eftir fyrir eigendur.
Notkun eiginfjárhlutfalls (Cap Rate) við áætlunargildi
Þegar fjármagnshlutfall er notað til að meta tekjueignir er hreint rekstrartekjur eignarinnar notaður og það er öfugt samband milli kaupverðs og gengislækkunar. Með öðrum orðum, því hærra sem gengi krónunnar er, því lægra er spurt verð.
Notkun brúttóhala margfaldara fyrir virðisáætlun
Brúttó leigu margfeldi eða GRM notar brúttó leigu á eignum frekar en hreinar rekstrartekjur sem notaðar eru með gengi krónunnar. Það eru tvær leiðir til að gera þessa útreikninga, þar sem það er brúttóhagsmunur tekjur (GPI) og brúttó rekstrartekjur (GOI).
Eins og sjá má af útreikningum hvers og eins er verðmatið miklu betra með því að nota rekstrartekjur vegna tekna , þar sem tjón vegna umráðs og greiðslu er talið.
Þá verður að líta á ástand og framtíðargjöld
Mjög huglæg, en mjög mikilvægt, er að taka tillit til eignar ástandsins.
Þar sem hvorki tekjuskattsaðferðirnar taka tillit til eignarástands og framtíðar líklegra stórkostnaðar viðgerðargjalda verður að taka tillit til þess þegar kemur að endanlegu mati á verðmæti.
Þegar kaup var á fasteignum gæti það verið mjög duglegur, eða það gæti verið rekstrarvandamál sem eru niðurdrepandi hreinar tekjur. Þegar fjárfestar eru að meta íbúðarverkefni sem dæmi geta leigirnir ekki verið leigir og kostnaðurinn getur verið hærri eða lægri en þeir ættu að vera.
Segjum að leigusali hafi gefið leigusamningi til sumra leigjenda í skiptum fyrir þjónustu, eða bara vegna þess að þeir hafa átt í erfiðleikum og leigusala vill ekki fella þau út. Eða hefur viðgerðir og viðhaldskostnaður verið lægra en norm fyrir svipaða eiginleika. Leigusala kann að hafa verið þreytandi stjórnunarskyldur eða bara ekki um það vandamál sem koma niður á veginum frá lélegt viðhald.
Fjárfestar sem skoða hvert svið aðgerðarinnar gætu séð tækifæri vegna þess að leigutölur eru ekki raunverulegar. Þeir sjá að fá leigjendur inn í þá einingar við fulla núverandi leigu myndi gera verulegan mun á hreinum arðsemi, svo þeir vilja kaupa það. Þeir mega sjá að kostnaður gististaðarins er ekki eins og þeir ættu að vera og eignin fellur í misræmi, svo að þeir megi standast kaupin.
Skarpur fjárfestar og örugglega lánveitendur munu draga vandlega frá fjármálum verkefnisins til að vera viss um að raunveruleg tölur séu það sem þeir eru að vinna með. Það kemur á óvart hversu mörg minni atvinnuhúsnæði eru mismanaðir. Annaðhvort leigir eru of lágir, útgjöld of háir eða sambland af báðum. Fjárfestar sem hætta við útreikningana á grundvelli verðmats án þess að grípa inn í leigurnar og kostnaðinn fara oft fram með bestu tilboðin eða of mikið fyrir eignir.
Vita tekjutækið, eins og það er notað mikið
Ef þú ætlar að vinna með fjárfesta viðskiptavinum, eyða verulegum tíma ef þörf krefur til að læra tekjuskattaraðferðina. Þú vilt ekki að fjárfestir kaupandinn eða seljandinn þinn noti hugtök sem þú þekkir ekki eða biðja um útreikninga sem þú getur ekki framkvæmt.
Vinna með fjárfesta getur verið mjög gefandi, þar sem þessi sess fasteignamarkaður er alveg virkur.
Þú verður einnig að byggja upp mikla endurtaka viðskipti og tilvísanir frá ánægðum fjárfesta fjárfesta.
** Uppfæra: Ég er að uppfæra þessa grein eftir að hrun á fasteignamarkaði og á meðan það virðist vera upphaf bata. Matsaðilar varð mjög íhaldssamt eftir markaðsvandamálið og hafa verið kennt um að hægja á bata með því að vanmeta eignir og nota foreclosures fyrir sambærilegar eignir. Hins vegar virðast þau koma aftur á jafnrétti núna.